Что является перепланировкой в квартире а что нет
Стенка на стенку. Как сделать перепланировку и не переплатить?
Перепланировка редко становится законным решением — это сложно, долго и дорого. Вместо этого, некоторые люди предпочитают просто пригласить бригаду рабочих из Средней Азии и поставить новые стены незаконно, в надежде, что никто не заметит. Однако такой путь полон рисков и опасностей. Так, ваш бдительный сосед может идти в жилинспекцию и сообщать о нарушениях. И если вы не успеете закончить отделку, придется все сносить.
И это еще не все! Проблема также в незнающих людях: обычные граждане не в курсе того, что такое перепланировка, зачем это нужно и как ее правильно согласовывать. Сегодня мы разрешим эту проблему, расскажем вам о возможных потрясениях перепланировки жилой площади и как построить новые стены, не боясь проверок.
Что такое перепланировка и зачем ее согласовывать?
В судебной практике есть общее представление о данном вопросе:
Как переустройство, требующее разрешения конкретного случая рассчитывается любой перемещение, разрушение или постройка стен, поскольку все преграды в жилых помещениях даны в паспортах остальных проблем (Подведение итогов судебной практики определения суда Саратовской области в 2013-2014 годах дел, касающихся споров с общим имуществом владельцев помещений в Многофункциональных Комплексных Зданиях).
Зачем ее согласовывать?
Зачем нужно согласовывать перепланировку квартиры? Единственная цель заключается в том, чтобы избежать обрушения всего здания после ваших изменений. Возникает опасность, что новые стены или перемещение старых могут перераспределить нагрузку на основание, в результате чего дом может наклониться и рухнуть. А что, если, когда вы начинаете разбирать стену, она является вентиляционным валом? А как насчет соседской квартиры?!
В общем, законодательство не доверяет обычным гражданам, когда дело касается проектных изменений, и поступает правильно. Другой вопрос состоит в том, что процедура согласования таких изменений не является обязательной для всех и не всегда выполняется. Люди считают, что это сложно, долго и дорого. И это действительно так. Но в этом случае будьте готовы к известной степени ответственности.
Штраф за перепланировку квартиры без согласования, согласно ч. 2 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях, составляет от 2 до 2,5 тыс. рублей. Помимо этого, вам придется за свой счет вернуть все обратно в исходное состояние. И если вы откажетесь, суд может принять решение о выкупе квартиры и ее публичной продаже (ст. 29 Жилищного кодекса). Принудительная продажа квартиры, конечно, является крайней мерой (Апелляционное определение Суда Кабардино-Балкарии № 33-248/2014 от 06.02.2014), но стоит серьезно относиться к возможным последствиям.
8 шагов к новым стенам: алгоритм перепланировки
Собственно, в алгоритме перепланировки нет никакой тайны. Однако во всех вопросах без помощи невозможно обойтись. Мы описали процесс согласования «на кирпичи» и раскрываем инструкцию о том, как узаконить перепланировку в квартире.
Шаг 1. Рассмотрите требования
Нормативных и юридических требований относительно перепланировки предостаточно. Около десятка элементарных норм, включающихся в СП 54.13330.2016 «Жилые многоквартировые здания», СП 29.13330.2011 «Полы», СанПиН 2.1.2.2645-10 и многие другие. Есть такие запреты, как перенос ванных комнат, переустройство несущих стен, тамбуров кухонь в ванные комнаты и объединение вентиляций. Очень много и других требований. Сможет оказаться, что перепланировка с вашей концепцией может быть отклонена.
Шаг 2. Договоритесь с соседями
Если изменения, о которых вы думаете, затрагивают общее имущество, например, перемещение стен в подъезде или изменение конфигурации тамбура, это важно. В противном случае, в будущем ваши соседи могут оспорить ваш ремонт в суде.
Этап 3. Закажите проект
Найдите строительную компанию, которая имеет допуски СРО для выполнения проектных работ — их море в Гугле. Проверьте их свидетельство о допуске к работе, и если все в порядке, представьте им техпаспорт, обсудите и закажите проект. Кроме проекта, архитектурное бюро должно предоставить вам «техническое заключение о возможности и безопасности работ по перепланировке».
Шаг 4. Согласуйте проект в местной администрации
Необходимо представить проект и техническое заключение для согласования в местном архитектурном отделе. Рекомендуется предварительно уточнить, какие документы необходимо предоставить. Согласно статье 26 Жилищно-коммунального кодекса, базовый комплект обычно включает следующие документы:
Административное решение по проекту принимается в течение 45 дней и выдается заявителю в течение 3 дней после его принятия.
Шаг 5. Сносите, стройте
Вся строительная деятельность должна быть выполнена точно по проекту, иначе администрация откажется утверждать изменения.
По завершении работ вызовите кадастрового инженера для оформления нового электронного технического паспорта и плана. Эта услуга платная, и различные инженеры могут взимать за нее от 2,5 до 5-10-15 тыс. руб., в зависимости от объема затребованных работ.
Шаг 6. Согласуйте перепланировку в администрации
Для получения новых документов, таких как технический паспорт и технический план, вам нужно обратиться к администрации еще раз. В администрации вам назначат приемочную комиссию, которая придет и проверит, были ли выполнены все работы в соответствии с планом. Если все в порядке, вам будет выдан акт приемочной комиссии и решение о том, что все было сделано законно. Таким образом, регистрация переделки квартиры будет завершена. Остается только еще немного дел, но нет нужды беспокоиться — это будет легкими хлопотами.
Шаг 7. Введите жилье в эксплуатацию
Приготовьте заявление о принятии жилого помещения в эксплуатацию, новый технический паспорт, акт приемки от комиссии, копии паспортов владельцев, и снова направьте всё это в местное управление. Срок рассмотрения заявления составляет 30 дней, по истечении которых вы получите разрешение на принятие жилья в эксплуатацию.
Шаг 8. Внесение информации в кадастр
Снова соберите документы, необходимые для согласования перепланировки, включая технический план в электронном виде, заявление на внесение изменений в кадастровую организацию и отправьте всю эту информацию в Росреестр. Срок внесения изменений составляет 7 дней, после чего орган выдаст вам выписку из ЕГРН. Поздравляем, это последний шаг!
А что, если перепланировка уже сделана?
Кстати, существуют способы, чтобы легализовать уже выполненную перепланировку квартиры. Но это возможно только по решению суда и только при условии того, что новые стены не нарушают интересов соседей и не представляют угрозы их жизни и здоровью. Даже если соседи не возражают против новых стен, которые были построены с нарушениями, суд все равно не будет легализовывать такую перепланировку (Апелляционное определение Алтайского краевого суда № 33-3550/14 от 30.04.2014).
Если это не нарушает интересы соседей, некоторые суды готовы легализовать даже перепланировки, которые нарушают правила санитарно-эпидемиологической безопасности (Апелляционное определение Белгородского областного суда № 33-2642 от 23.07.2013). Однако, если дело дойдет до Верховного суда, всё может сложиться не в вашу пользу. Например, как в случае с жительницей Краснодара, которой отказали в признании новых стен правомерными, даже несмотря на наличие двух экспертиз, подтверждающих их правильное выполнение и соответствие всем требованиям (Определение ВС РФ № 18-КГ18-101 от 14.08.2018).
Так что вывод один – лучше всё делать вовремя. Никто не знает, в каком настроении будет находиться судья в день рассмотрения вашего вопроса?!
Как не лишиться квартиры из-за перепланировки
Как избежать штрафов и проблем с продажей квартиры
Я работаю в области дизайна интерьера и меня регулярно спрашивают о законности различных перепланировок.
Я провела детальное изучение законодательства, которое определяет пределы внесения изменений в квартирах, и знакома с юристами, специализирующимися на оформлении разрешений на переделки, а также со специалистами, представляющими владельцев квартир с незаконными изменениями в суде. В некоторых случаях владельцы перестали обладать жильем — их квартиры проданы на торгах согласно решению суда.
В данной статье я расскажу о потенциальных негативных последствиях перепланировок, о том, как правильно проверить завершенные работы, а также об информация по избежанию проблем, связанных с незаконными изменениями в плане квартиры.
Что такое перепланировка и переустройство
Различные улучшения предыдущей мысли тоже не требуют предварительного оформления и согласования документов, по большому счету — это обои и элементарный ремонт.
Например, для того чтобы уложить новый кафель в ванной или других помещениях, можно это сделать в любое удобное время и любым выбранным образом. И не важно, были ли согласованы такие перемены с администрацией или нет. Фактически, а такие законные перемены не являются частью правил и условий собственности.
Мы можем изменять план здания значительным образом — указать нову стену или открыть новый проход.
Мы также можем все вставки к оборудованию и элементы инженерных коммуникаций. Понимая грубого столкновения с реальностью, возникает больше вводных данных в настоящей вре
Какая перепланировка считается незаконной
Однако иногда бывает так, что согласовать перепланировку абсолютно невозможно, поскольку она является незаконной. Например, абсолютно запрещено сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры нарушили эти правила, и об этом стало известно БТИ или УК, то помимо привлечения к административной ответственности и уплаты штрафа, придется вернуть все в первоначальное состояние. Снесенную стену необходимо будет восстановить, а демонтированный вентиляционный короб восстановить. Процедура восстановления может обернуться более затратно, нежели исходный ремонт.
Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же предпринимают меры по восстановлению исходной планировки. В конце концов, если они откажутся это сделать и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. В таком случае они могут быть вынуждены принудительно продать квартиру на торгах.
Приведу реальные примеры.
Женщина и мужчина являлись собственниками квартиры, в которой они решили выполнить ремонт и объединить кладовку с кухней. Однако, они не учли, что в стене находится вентиляционный короб. В результате демонтажа вентиляционного короба, соседи, живущие под ними, лишились вентиляции. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия осмотрела квартиру и вынесла предписание восстановить вентиляционные каналы. Однако, собственники игнорировали данное предписание, и помощающий участок был отключен от газа, а затем подано в суд на владельцев.
Суд рассмотрел дело и принял решение, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей, и также неэффективно распорядились этим. В результате, квартира была принудительно конфискована после публичных торгов. Вновь назначенному владельцу было требовано восстановить ее в прежнее состояние.
Другой случай — мужчина создал в своей квартире баню-сауну, однако не был в состоянии заключить соглашение о таких изменениях. Жители подъезда пожаловались, что стало сыро в подъезде, примыкающая стена начала сильно нагреваться, нарушена система отопления, а в квартирах стало конкретно прохладно. Они обратились в прокуратуру города, которая провела проверку. Собственнику множество раз предлагали вернуть все в прежнее состояние, но он игнорировал предписания. Результатом стало то, что судем было решено продать квартиру на торгах, а новому владельцу потребовалось привести ее в нормальное состояние.
В России несомненно имеется множество подобных решений.
А если сделать перепланировку тайно?
Некоторые владельцы желают сделать свою квартиру более комфортной, но не желают тратить время и энергию на процедуру согласования. Иногда собственники даже не осознают того факта, что они совершили что-то незаконное.
Тем не менее, перепланировка без соответствующего разрешения может быть обнаружена во Всероссийском институте инновационных технологий. Например, соседи могут жаловаться на шум от ремонта, а поверивший на проверку сделает вывод о нестандартной планировке. Другим вариантом является проникновение специалистов для проверки счетчиков, после чего несанкционированная перепланировка выявится совсем очевидной. Возможны также проблемы, связанные с протечкой воды из квартиры на нижние уровни или обратно, в квартиру саму, вызвавшие интерес управляющей компании, которая затем предпримет соответствующие меры. Если владелец имеет страховку на квартиру, то при совершении несандартной перепланировки страх-гранто будет отказывать в выплате обещанных средств.
Более того, если наладится ситуация, когда собственники решат продать квартиру с несанкционированной перепланировкой, у этих людей также появятся серьезные сложности. Потенциальным покупателям по ипотеке придется оформить согласие банка. Чтобы подоготовить документацию в таком случае, нужно вызывать валидатора недвижимости. Он непременно обнаружит не соответствующие стандартам перепланировки. В наилучшем случае продавец просто потеряет потребителя. В худшем — валидатор оповестит службу БТИ о выявлении указанных нарушений, если так ней работает данное экспертное агентство. В этом случае необходимо восстановить первоначальный тип квартиры. По тем же причинам владелец квартиры с несохраняющейся перепланировкой не имеет возможности получить кредит, используя ее же в качестве залога.
Как проверить законность перепланировки
Если владелец квартиры только задумывается о перепланировке или уже сделал ее без разрешения, но собирается официально узаконить, то прежде всего он должен проверить соответствие всех изменений тем, которые запрещены законом.
Следует изучить такие правовые акты и нормативные документы, связанные с перепланировкой:
Нормативные акты и правила включают требования к жилым помещениям. Они могут не определять условия перепланировки, но если эти правила нарушены после ремонта, органы контроля не согласуют перепланировку.
При согласовании перепланировки органы местного самоуправления должны учесть соответствие проекта как федеральному, так и региональному законодательству. Например, в Москве запрещено присоединять лоджии к комнатам независимо от обстоятельств, хотя за пределами столицы в большинстве случаев это до сих пор разрешено. Однако, при присоединении балконов к комнатам, нет исключений во всей России.
В моем городе Белгороде, на сайте местной администрации указано, что контролирующие органы руководствуются Жилищным кодексом РФ и строительными нормативами и правилами Федерации. В регионе нет постановлений с дополнительными ограничениями. То же самое относится к Санкт-Петербургу. По этой причине дизайнеры и архитекторы иногда специализируются только на перепланировках в одной из двух столиц.
Чтобы быть уверенным в законности своих действий, стоит посетить сайт администрации своего региона или населенного пункта и найти раздел о жилищных правоотношениях. Если там указана ссылка только на жилищный кодекс, то ваши перепланировки необходимо соответствовать только ему и строительным нормативам и правилам. Если есть дополнительное региональное законодательство с ограничениями, то на сайте администрации обязательно будет дана ссылка на него.
Далее я более подробно расскажу о перепланировках, которые точно запрещены.
Предположим, собственник квартиры решил объединить прихожую с тамбуром или часть общего коридора. Лестничные клетки, лифтовые холлы и другие общие помещения в многоквартирном доме являются совместной собственностью всех жильцов, то есть каждому собственнику принадлежит доля в общей собственности. Однако, по закону эта доля не может быть выделена.
Для распоряжения этой долей необходимо получить согласие других жильцов всего дома: так как их доля в общей собственности уменьшится, они должны согласиться с этим добровольно на собрании всех собственников и оформить соответствующий протокол. Для этого потребуется организация собрания всех собственников, составление протокола и получение согласия на перепланировку.
Но даже если кажется, что вы один пользуетесь этим имуществом и переустройство никому не создаст проблем, всё же, лучше это уточнить. Хороший пример – мусоропроводы и вентиляционные короба. В некоторых старых сталинских домах есть мусоропроводы, идущие до кухни. Для удаления их, необходимо получить разрешение от владельцев других квартир, с которыми вы совместно владеете шахтой коммуникаций. Вы не можете просто так устранив эту проблему.
Запрещено также снимать воздуховод своими силами. Хоть он и находится в вашей квартире, его используют жители квартир выше и ниже вас. Если вы повредите воздуховод, то вентиляция пропадет во всех квартирах ниже вашей. Убирать воздуховод без согласования с соседями могут только владельцы квартир на первом этаже.
Допустим, вам хочется объединить две комнаты, увеличить кухню за счет соседней комнаты или присоединить коридор к комнате. Для этого вам нужно снести стену, разделяющую эти два помещения. Но прежде сделайте проверку – является ли она несущей стеной.
Несущими считаются стены, на которых основывается вся конструкция здания. Если вы снесете такую стену, то вход или весь дом могут обрушиться. Ненесущие стены только разделяют пространство внутри вашей квартиры, так что их можно демонтировать. Однако перепланировку всегда нужно согласовывать.
На финансово-техническом отчете вы можете узнать, какие стены являются несущими и какие нет, для этого вам понадобится этажный план здания, который выдают в БТИ. Несущие стены на этом плане обозначаются толстыми линиями, а ненесущие – тонкими.
В старых кирпичных домах несущими являются только наружные и межквартирные стены, внутри квартиры можно делать любую перепланировку. В монолитных зданиях несущими элементами сталкиваются только несущие стены и колонны, и их расположение не имеет значения. Панельные дома являются самой сложной системой, где все стены несут конструкцию. Демонтаж таких стен будет прямым нарушением, ведь они держат перекрытия.
Иногда разработчикам позволяют делать проем в несущей стене, чтобы установить дверь или проход. Они должны пройти через конструкторское бюро, создающее проект здания.
Решения по расположению кухни и ванной комнаты отличают жильцов. Иногда хочется расширить ванную или подвинуть кухню, чтобы получилась просторная гостиная-кухня. Если же перенести «мокрую зону» в подвал живых помещений, ваши соседи снизу под угрозой пострадают при протечке. Расширять жилые помещения соседей тоже нельзя, переносить их под размышления блока кухни или ванны.
Переносить или расширять кухни и ванной можно за счет помещений, характеризующихся тем, что они не предназначены для постоянного проживания. Кухню можно перенести в кладовку, гардеробную, коридор или даже прихожую. Некоторые начачали добавить кухню в комнату, чтобы создать гостиную соединяй бывшие подсобные помещения. Присоединить часть подсобного или коридор к въеде можно к ванной комнате.
Такая перепланировка вполне законна, все равно требуют согласования. Более того, согласие требуется даже если вам хочется сдвинуть сантехнику, раковину или плиту на несколько сантиметров, поскольку такие детали фиксируются на плане квартиры, прописанном в тех паспорте. Все расхождения предусмотренных плана и реальности должны быть согласованы.
Если владельцу квартиры требуется увеличить количество комнат, есть возможность разделить одно из помещений на две части или перенести кухню в коридор, а на место кухни организовать рабочий кабинет. Однако такие изменения приведут к появлению помещений, лишенных естественного освещения, что делает данную перепланировку неприемлемой с точки зрения согласования.
Естественное освещение обязательно для жилых комнат и кухни. Исключение составляют санузлы, кладовые, коридоры и другие служебные помещения, а также кухонные ниши, примыкающие к гостиной, в которых естественное освещение не обязательно.
Для того чтобы все же получить разрешение на такую перепланировку, необходимо обеспечить темное помещение полупрозрачной стеной или окном, через которые будет проникать естественный свет. Площадь окна должна составлять не менее одной восьмой от площади самой комнаты.
Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
Пособие по законному ремонту квартиры
Согласование или узаконивание?
Эти понятия порой смешивают, полагая, что они означают одно и то же. В действительности, согласование перепланировки необходимо произвести до начала работ. С 21 августа 2020 года это можно делать онлайн, не вызываясь в «Мои документы» (для юридических лиц — в жилищные инспекции). Узаконивание нужно производить уже после завершения работ по перепланировке. Не все несущие конструкции могут быть визуализированы глазами. Несогласованные изменения могут повлечь опасность для жизни владельца помещения и его соседей.
Какую перепланировку нужно узаконить
Если вам нужно спланировать следующие шаги, лучше пригласить специалиста по легализации перепланировок. Чтобы быть готовым заранее, соберите требуемые документы от БТИ: план, технический паспорт и экспликацию. Основываясь на них, вы сможете сравнить изменения с исходной структурой помещения. Существует несколько нарушений, которые нельзя законно легализировать, включая:
Есть несколько изменений, которые можно вполне законно легализировать, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
Как узаконить перепланировку: инструкция
Вы сделали несанкционированные изменения в процессе ремонта и решили их легализовать. Однако для этого необходимо признать перепланировку законной через суд.
Чтобы этого достичь, следуйте следующему плану действий:
- Обратитесь в суд с заявлением о признании перепланировки законной.
- Если суд вынес решение в вашу пользу, оплатите госпошлину и обратитесь в БТИ для внесения обновления плана квартиры.
- Ваш дом пошлет техника, который оформит внесенные изменения в соответствии с документами. В результате вы получите расписку, в которой будет указана дата выдачи нового техпаспорта (обычно это занимает около 10 дней с момента обращения в БТИ).
Штрафы за незаконную перепланировку
Важно учитывать, что без предварительного разрешения любая перепланировка будет считаться незаконной. Поэтому при попытке легализовать ремонт необходимо быть готовым к тому, что суд потребует возврата квартиры в первоначальное проектное состояние и наложит штраф в пользу государства.
Даже если ремонт выполнялся профессионалами и вы уверены в его качестве, несогласованная перепланировка может привести к юридическим последствиям. Если вы решите продать квартиру, покупатель не сможет получить ипотеку. При этом, когда покупатель готов заплатить наличными, вам придется уменьшить цену, а сделку могут признать незаконной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, они потребуют ее легализовать. В противном случае, вам могут наложить штраф до 30 тыс. рублей и применить санкции, включая запрет выезда за границу.
Комментарии эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Законодательство не предусматривает исключений для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, прописан в договоре. Могут быть условия, запрещающие любую перепланировку или требующие ее согласования с банком. Осуществление технических изменений, особенно несогласованных, гарантирует проблемы при продаже, если заемщик не выполнил своих обязательств. Нарушение договора предусматривает значительные штрафы. Проверка квартиры после подписания договора также может быть возможностью. Несогласованные перепланировки в ипотечных квартирах могут иметь финансовые последствия, и банк может потребовать компенсацию. Поэтому стоит изучить договор перед реализацией изменений.
Стоимость легализации перепланировки зависит от региона и сложности задачи. Государственные пошлины и сборы одинаковы для всей страны, но услуги по составлению проекта или эскиза могут отличаться. Упрощенный вариант — без детального проекта, только с эскизом — позволяет согласовать небольшие изменения, такие как установку арки в дверном проеме, расширение дверного проема с раздвижными дверями, замену ламината на паркет или создание гардеробной. При этом работы не должны затрагивать несущие стены, мокрые зоны или конструкции пола и потолка, и не могут предусматривать замену электрической плиты на газовую или изменение ее положения. Стоимость составления эскиза составляет примерно 5 тыс. рублей.
Для согласования более важных вопросов, таких как расширение санузла или остекление балкона на последнем этаже, требуется наличие проекта. В случае сложных ремонтных работ не следует экономить на проекте. Важно убедиться, что проектировочная компания имеет соответствующую лицензию СРО и опыт в данной области. В ходе технического задания специалист сможет подробно объяснить, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным и пожарным правилам и нормам.
В зависимости от поставленных задач, проектировщики могут рекомендовать получить технический паспорт на квартиры сверху и снизу с целью оценки законности перепланировок соседей, что в особенности важно в новых домах. С одной стороны, это повышает общую стоимость проекта, но с другой стороны сокращает риски получения отказа при осуществлении перепланировки.
Цена проектирования в Москве и Московской области варьируется от 15 до 100 тысяч рублей. При узаконивании выполненной перепланировки определенный штраф обязателен. Кроме того, возможно получение отказа, операция по обжалованию которого может повлечь дополнительные расходы на услуги адвокатов. Хотя юридическое представительство для самостоятельного обращения в суд не обязательно, дела данной категории не являются простыми.
Продажа жилого помещения на публичных торгах является крайней ответственностью для собственника. Вырученные средства из продажи передаются собственнику за вычетом затрат на исполнение судебного решения. Новому собственнику предстоит привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится после регистрации прав нового владельца. Судебная практика включает случаи такого рода решений. В разрешении споров учитываются следующие юридические аспекты: есть ли угрозы для жизни и здоровья граждан, нарушаются ли их права, сколько времени требуется для выполнения предписания о возврате помещения в первоначальное состояние и повторяющиеся такие требования, является ли квартира единственным жилым помещением у собственника.
Не стоит затягивать с перепланировкой; это занимает некоторое время. Цифровизация позволила значительно ускорить этот процесс, но он все еще требует несколько месяцев для завершения.