Что такое чистый операционный доход
NOI против EBIT: в чем разница?
Опубликовано 06.07.2021 · Обновлено 06.07.2021
Чистая операционная прибыль (NOI) в сравнении с прибылью до уплаты процентов и налогов (EBIT): обзор
Чистая операционная прибыль (NOI) определяет выручку предприятия или собственности за вычетом всех необходимых операционных расходов. Он не учитывает проценты, налоги, капитальные затраты, износ или амортизационные расходы. И наоборот, прибыль до вычета процентов и налогов (EBIT) состоит из доходов за вычетом расходов, за исключением налогов и процентов, но это делает принять амортизации и амортизационных расходов в счет. EBIT – это показатель прибыльности компании.
Ключевые выводы
Чистая операционная прибыль (NOI)
NOI обычно используется для анализа рынка недвижимости и способности здания приносить доход. Недвижимость может приносить доход от аренды, платы за парковку, обслуживания и обслуживания. У собственности могут быть операционные расходы на страхование, сборы за управление имуществом, коммунальные расходы, налоги на имущество, плату за уборку, уборку снега и другие расходы на обслуживание вне помещений, а также на расходные материалы.
Эмпирическое правило состоит в том, чтобы классифицировать расходы как операционные, если не расходование денег на эти расходы может поставить под угрозу способность актива продолжать приносить доход. Подоходные налоги и проценты не влияют на способность компании или инвестиций в недвижимость зарабатывать деньги, поэтому они не включаются в NOI.
Уравнение NOI: валовая выручка за вычетом операционных расходов равна чистой операционной прибыли. NOI также определяет ставку капитализации или доходность собственности. Капитализация объекта недвижимости рассчитывается путем деления годового NOI на его потенциальную общую продажную цену.
Прибыль до уплаты процентов и налогов (EBIT)
EBIT рассчитывается путем вычитания стоимости проданных товаров (COGS) компании и ее операционных расходов из ее выручки. EBIT также может быть рассчитана как операционная выручка и внереализационная прибыль за вычетом операционных расходов.
Предположим, что выручка компании ABC составила 50 миллионов долларов, а COGS – 20 миллионов долларов, амортизационные расходы – 3 миллиона долларов, внереализационная прибыль – 1 миллион долларов и расходы на техническое обслуживание – 10 миллионов долларов в течение последнего финансового года. Таким образом, итоговая EBIT составила 21 миллион долларов. Уравнение EBIT составляет 50 миллионов долларов (выручка) плюс 1 миллион долларов за вычетом 10 миллионов долларов (расходы на обслуживание) за вычетом 20 миллионов долларов (стоимость проданных товаров), что составляет 21 миллион долларов.
Пример NOI и EBIT
Предположим, инвестор покупает многоквартирный дом за наличные. Недвижимость приносит 20 миллионов долларов в виде арендной платы и платы за обслуживание. Эксплуатационные расходы многоквартирного дома составляют 5 миллионов долларов, а расходы на амортизацию стиральных машин – 100 000 долларов.
Результирующий NOI, генерируемый многоквартирным домом, составляет 15 миллионов долларов (20 миллионов долларов минус 5 миллионов долларов), поскольку амортизация не включена в этот расчет.
EBIT здания отличается, потому что EBIT учитывает амортизационные расходы. Таким образом, результирующая прибыль EBIT, генерируемая этим многоквартирным домом, составляет 14,9 миллиона долларов (20 миллионов долларов минус 5 миллионов долларов минус 100 000 долларов).
Чистый операционный доход
В общем смысле к операционной деятельности относятся все хозяйственные мероприятия компании, связанные с использованием принадлежащих ей активов и направленные на осуществление тех функций, ради которых она создавалась.
В рамках российского законодательства существует понятие обычной деятельности (в терминологии ПБУ 9/99 «Доходы организации»), объем которой должен составлять в общей выручке не менее 70 %, а в едином государственном реестре юридических лиц это направление отмечено как основное.
Что такое операционная деятельность
Помимо осуществления обычных видов работы, организация может:
Такие хозяйственные события в отчете о прибылях и убытках отражаются обособленно от выручки по обычным хозяйственным процессам (строки 2310-2350 Отчета о финансовых результатах).
К издержкам от указанной деятельности относятся все мероприятия, связанные с извлечением доходов по ней.
В состав операционных расходов входят:
Что относится к прочим операционным доходам и расходам
Компания может получать прибыль от владения ценными бумагами и продажи собственного имущества, компенсацию за причиненный ущерб. Такого рода хозяйственные события выделяют в прочие доходы и расходы.
Прочие операционные доходы включают в себя:
Прочие операционные расходы включают в себя:
Наличие таких доходов и расходов подразумевает понятие чистого операционного дохода (ЧОД). В отечественной бухгалтерской отчетности такой показатель отсутствует, его используют в основном при финансовом анализе. В наиболее распространенной трактовке чистый операционный доход — это разница между выручкой и издержками по операционной деятельности.
Чистый операционный доход, формула:
Если делать расчет ЧОД по отчету о финансовом результате, входящему в состав годовой бухгалтерской отчетности, то следует из показателя «Прибыль (убыток) до налогообложения» (строка 2300 отчета) вычесть все внереализационные расходы и доходы, к которым относятся события, непосредственно не связанные с осуществлением основной деятельности организации, а также с продажей или сдачей имущества в аренду.
Расчет и формирование операционной прибыли (формула)
Операционная прибыль — важнейший показатель для оценки эффективности основного бизнеса компании, которому потенциальные инвесторы на практике уделяют повышенное внимание. Соответственно, руководству организации, чтобы привлечь инвестиции, следует обеспечить высокое значение этого показателя. Поэтому уметь корректно рассчитывать прибыль важно не только инвестору, но и руководству компании.
Формула операционной прибыли
Операционная прибыль — это прибыль, которую компания получает от основной деятельности. Поэтому основу для ее формирования составляет совокупный доход (выручка) от продажи товаров (работ, услуг).
О том, как определяется валовый доход, см. в материале «Как правильно рассчитать валовый доход?».
Для исчисления операционной прибыли выручку от основной деятельности компании следует уменьшить на величину расходов, сопряженных с получением такой выручки. Вычитаемые расходы в свою очередь подразделяются на:
При этом в составе доходов (расходов) при расчете операционной прибыли не учитываются проценты к получению (уплате), а также доходы (расходы), связанные с инвестиционной активностью компании (т. е. инвестиционные и финансовые потоки).
Таким образом, операционная прибыль исчисляется по формуле:
ОП — операционная прибыль;
Вр — выручка от реализации товаров (работ, услуг);
Зпер — переменные затраты (себестоимость реализованной продукции);
НР — накладные расходы.
Величину ВР-Зпер также называют маржинальной прибылью, поэтому в укрупненном виде операционная прибыль рассчитывается как разница между маржинальной прибылью и накладными расходами.
Справедливо также утверждение о том, что операционная прибыль — это прибыль от продаж в терминах РСБУ (форма 2 Отчета о финансовых результатах, утвержденного приказом Минфина России «О формах бухгалтерской отчетности организаций» от 02.07.2010 № 66н в редакции от 06.04.2015).
Формирование операционной прибыли
Если потенциальному инвестору важна достоверность рассчитанного показателя операционной прибыли, то для руководства компании первостепенно понимание основных факторов, влияющих на ее формирование.
Кроме того, эффективным инструментом анализа деятельности предприятия выступает анализ рентабельности. Подробнее об этом читайте в материале «Как провести анализ рентабельности?».
Необходимость стимулировать рост операционной прибыли рано или поздно возникает в каждой развивающейся компании, стремящейся привлечь крупные инвестиционные ресурсы.
В таких условиях руководство организации может использовать 3 основных рычага влияния на показатель:
Важно помнить, что в формировании операционной прибыли не участвуют финансовые и инвестиционные потоки. Поэтому выдавать займы под проценты либо использовать доходы от участия в других организациях в целях повышения значения показателя смысла не имеет.
Чистая операционная прибыль
По своему характеру операционная прибыль представляет собой прибыль до налогообложения (до налога на прибыль).
Более наглядным показателем для инвестора выступает чистая операционная прибыль, цель расчета которой — показать, какая часть выручки от основной деятельности организации останется в ее распоряжении после уплаты налога на прибыль.
Формула расчета следующая:
ЧОП — чистая операционная прибыль;
ННП — налог на прибыль.
Показатель чистой операционной прибыли приобретает ключевое значение для инвестора, к примеру, при выборе из нескольких альтернативных инвестиционных проектов, относящихся к регионам (странам) с различающейся налоговой нагрузкой.
О том, как правильно рассчитать налоговую нагрузку в РФ, см. в материале «Расчет налоговой нагрузки в 2015 году (формула)».
Итоги
Методика расчета операционной прибыли компании не является сложной и при наличии достоверных данных о хозяйственной деятельности организации не должна вызывать каких-либо затруднений у заинтересованных лиц. Вместе с тем понимание такой методики в равной степени важно как для потенциального инвестора, так и для руководства компании. От правильности исчисления показателя во многом зависит успешность привлечения необходимых инвестиций (со стороны бизнеса), а также целесообразность и прибыльность вложений (со стороны инвестора).
Чистая операционная прибыль (NOI)
Опубликовано 20.06.2021 · Обновлено 20.06.2021
Что такое чистый операционный доход (NOI)?
Чистый операционный доход (NOI) – это расчет, используемый для анализа прибыльности инвестиций в недвижимость, приносящих доход. NOI равняется всей выручке от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов.
NOI – это показатель до налогообложения, который появляется в отчете о доходах и движении денежных средств объекта и не включает выплаты основной суммы и процентов по ссудам, капитальные затраты, износ и амортизацию. Когда этот показатель используется в других отраслях, он называется «EBIT», что означает « прибыль до уплаты процентов и налогов ».
Ключевые выводы
Общие сведения о чистой операционной прибыли (NOI)
Чистая операционная прибыль – это метод оценки, используемый профессионалами в сфере недвижимости для определения точной стоимости своей приносящей доход собственности. Чтобы рассчитать NOI, операционные расходы собственности необходимо вычесть из дохода, получаемого от собственности.
В дополнение к доходу от аренды недвижимость может также получать доход от таких удобств, как парковка, торговые автоматы и прачечные. Операционные расходы включают в себя расходы на эксплуатацию и обслуживание здания, включая страховые взносы, судебные издержки, коммунальные услуги, налоги на имущество, затраты на ремонт и плату за уборку. Капитальные затраты, такие как затраты на новую систему кондиционирования воздуха для всего здания, в расчет не включаются.
NOI помогает инвесторам в недвижимость определять коэффициент капитализации, что, в свою очередь, помогает им рассчитать стоимость недвижимости, что позволяет им сравнивать различные объекты, которые они могут рассматривать для покупки или продажи.
Для финансируемой собственности NOI также используется в коэффициенте покрытия долга (DCR), который сообщает кредиторам и инвесторам, покрывает ли доход собственности ее операционные расходы и выплаты по долгу. NOI также используется для расчета мультипликатора чистой прибыли, денежной прибыли на инвестиции и общей прибыли на инвестиции.
Как рассчитать чистую операционную прибыль (NOI)
Чтобы рассчитать чистую операционную прибыль, вычтите операционные расходы из доходов, полученных от собственности. Доход от недвижимости включает в себя доход от аренды, плату за парковку, изменение услуг, торговые автоматы, стиральные машины и так далее.
Операционные расходы включают все расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости. К ним относятся сборы за управление недвижимостью, страхование, коммунальные услуги, налоги на имущество, ремонт и техническое обслуживание.
Формула чистой операционной прибыли (NOI)
В качестве примера предположим, что приведенная ниже информация представляет собой профиль конкретного здания кондоминиума, которое владелец сдавал в аренду.
Доход:
Общая выручка = 26 000 долларов США.
Теперь предположим, что эксплуатационные расходы кондоминиума следующие:
Операционные расходы:
Общие операционные расходы = 10 000 долларов США.
Чистая операционная прибыль (NOI) в этом примере составит 26 000 – 10 000 долларов = 16 000 долларов.
Пример чистой операционной прибыли (NOI)
Предположим, что вы владеете недвижимостью, которая ежегодно приносит 120 000 долларов дохода и несет 80 000 долларов операционных расходов. В этом случае итоговая сумма NOI составит 40 000 долларов (120 000–80 000 долларов). Если сумма отрицательная, а операционные расходы превышают выручку, результат называется чистым операционным убытком (NOL).
Кредиторы и коммерческие кредиторы в значительной степени полагаются на NOI для определения потенциала получения дохода от закладываемой собственности, даже в большей степени, чем они учитывают кредитную историю инвестора в своих решениях. Проще говоря: этот показатель помогает кредиторам фундаментально оценить первоначальную стоимость недвижимости, прогнозируя ее денежные потоки.
Краткий обзор
NOI используется для определения нормы капитализации собственности, также известной как рентабельность инвестиций (ROI) в недвижимость. Он делит NOI на покупную цену.
Если недвижимость считается прибыльной, кредиторы также используют эту цифру для определения размера ссуды, которую они готовы предоставить. С другой стороны, если недвижимость показывает чистый операционный убыток, кредиторы, скорее всего, сразу отклонят заявку заемщика на ипотеку.
Владельцы собственности могут манипулировать своими операционными расходами, откладывая одни расходы и ускоряя другие. NOI также может быть увеличен за счет повышения арендной платы и других сборов при одновременном снижении разумно необходимых операционных расходов.
В качестве примера последнего рассмотрим сценарий, в котором владелец квартиры отказывается от арендной платы арендатора в размере 12 000 долларов в год в обмен на то, что арендатор будет действовать в качестве управляющего недвижимостью. Если владелец квартиры обычно платит управляющему зданием зарплату в размере 30 000 долларов, он, следовательно, может вычесть «разумно необходимые» затраты в размере 30 000 долларов из дохода, а не из фактических затрат в размере 12 000 долларов.
Часто задаваемые вопросы о формуле чистой операционной прибыли (NOI)
По какой формуле рассчитывается NOI?
Формула для расчета NOI следующая:
Как вы рассчитываете чистую операционную прибыль (NOI) до налогообложения?
NOI – это расчет до налогообложения, поскольку он не учитывает налоги.
В чем разница между чистой прибылью и чистой операционной прибылью (NOI)?
Чистая операционная прибыль – это выручка за вычетом всех операционных расходов, а чистая прибыль – это выручка за вычетом всех расходов, включая операционные расходы и внереализационные расходы, такие как налоги.
Каков процент хорошей чистой операционной прибыли (NOI)?
NOI – это не процент, а скорее число, которое учитывает доходы и расходы собственности. Его можно сравнить со всей стоимостью имущества, если бы это имущество было полностью оплачено наличными. В этом случае, чем выше отношение чистой операционной прибыли к цене недвижимости, тем лучше.
Чистая операционная прибыль (NOI) – это обычно используемый показатель для оценки прибыльности недвижимости. Расчет включает вычитание всех эксплуатационных расходов на собственность из всей выручки, полученной от собственности. Чем выше выручка и меньше расходы, тем выгоднее становится недвижимость. Это говорит владельцу, оправдывает ли доход, полученный от владения и содержания собственности, затрат.
Операционная прибыль: как зарабатывает компания?
Одним из основных критериев, характеризующих эффективность работы предприятия, является операционная прибыль (ОП). На основании ОП планируют расширение производства, анализируют результаты реализации отдельных видов товаров или деятельность предприятия в целом.
Операционная прибыль компании и ее виды
Операционная прибыль предприятия – это прибыль, полученная организацией от основного (операционного) вида деятельности, не считая финансового результата от других видов бизнеса.
На сумму ОП компании оказывает влияние множество факторов – объем реализованных изделий, себестоимость, затраты на рекламу, доставку, хранение, упаковку продукции и т.п. В зависимости от состава затрат, учитываемых при расчете ОП, ее часто делят на валовую и чистую.
В альтернативой классификации ОП состоит из внереализационных расходов (не связанные с производством продукции и ее сбытом траты) и прибыли до налогообложения, которая в свою очередь состоит из чистой прибыли и налога на нее:
ОП может иметь как положительное, так и отрицательное значение. Если операционная прибыль предприятия меньше нуля, то ее называют операционным убытком: он характеризует коммерческую фирму как неэффективную в своей основной деятельности. При регулярных операционных убытках компания становится неконкурентоспособной и уходит с рынка.
Но операционный убыток не всегда характеризует предприятие с плохой стороны. Он может сложиться у компаний с длительным производственным циклом и являться нормальным показателем деятельности. Например, строительная фирма начала застройку, т.е. несет операционные расходы, но квартиры еще не реализованы. В этом случае на протяжении всего цикла строительства компания будет фиксировать операционный убыток.
Тем не менее отрицательная ОП часто показательна, особенно если фиксируется более 1-2 лет. Так, ПАО «Северная Верфь» последние 5 лет своей деятельности работает в минус. Но поскольку данное предприятие является стратегически значимым для государства, оно не ликвидируется: убытки судостроительного завода покрываются за счет государственных субсидий, а сама компания относится к зомби.
Валовая операционная прибыль
Валовой ОП принято считать разницу между выручкой и себестоимостью изделий. В себестоимость включают все издержки предприятия, понесенные при изготовлении продукции. Валовая ОП характеризует производственную деятельность компании, не затрагивая управленческо-сбытовые издержки.
Обычно валовую операционную прибыль рассчитывают ежеквартально. Хотя при необходимости она может быть рассчитана с любой периодичностью.
Если валовая операционная прибыль отрицательна, это показывает, что предприятие реализует продукцию ниже себестоимости. В этом случае его деятельность расценивают как неэффективную.
Чистая операционная прибыль
Вторая разновидность ОП, указанная выше – чистая операционная прибыль. Она представляет собой разницу между валовой ОП и управленческими / коммерческими издержками. Чистая ОП отображает конечный результат операционного процесса, с момента запуска производства до момента отгрузки готовой продукции покупателю.
Также чистую ОП можно получить путем вычитания из выручки себестоимости, управленческих/коммерческих расходов. Поэтапный процесс ее формирования представлен на схеме ниже.
Для анализа компании используется именно чистая ОП, т.к. этот показатель наиболее полно характеризует работу предприятия и учитывает большее количество затрат.
В отчетности, составленной в соответствии с РСБУ, операционная прибыль компании является синонимом прибыли (убытка) от продаж. Пример будет приведен чуть позднее. ОП служит одним из источников средств для обеспечения жизнедеятельности, а также расширения и развития предприятия.
Чистая ОП является неким переходным показателем между валовой операционной прибылью и чистым финансовым результатом работы предприятия. Поэтому данный показатель нередко путают с EBIT.
EBIT и чистая ОП
Earnings Before Interest and Taxes (EBIT) в дословном переводе с английского прибыль до уплаты процентов и налогов. Этот показатель отражает объем прибыли, полученной компанией, без учета причитающихся к уплате процентов за погашение займов и изменения налоговых ставок. Т.е. он показывает прибыль без влияния внешних факторов. На основании EBIT проводится сравнительный анализ аналогичных предприятий одной отрасли.
Также, как и ОП, EBIT – переходное звено между валовой и чистой прибылью. Но в отличие от операционной прибыли компании, при расчете EBIT учитываются доходы и расходы от инвестиционной и финансовой деятельности, о которых я писал тут. Если у предприятия отсутствует иная деятельность, то EBIT будет равна ОП.
Из чего складывается ОП?
Формально ОП складывается из трех компонентов:
объем проданной продукции – выручка
себестоимость
расходы на сбыт товара
В себестоимость включают все затраты на изготовление продукции. Они делятся на 5 групп – зарплата, взносы, сырье и материалы, амортизация, прочие. К сбытовым расходам относят затраты на рекламу, транспортировку, хранение, погрузо-разгрузочные работы и прочие издержки, которые несет компания в процессе реализации своего продукта.
При расчете ОП предприятия учитываются все доходы/расходы, относящиеся к основной деятельности. Какие именно поступления и выбытия отнести к операционной деятельности каждая компания определяет самостоятельно, в соответствии с положениями по бухгалтерскому учету. Для классификации доходов/расходов используют ПБУ 9/99 и 10/99 соответственно.
Операционная прибыль: формула и анализ
Для обеспечения бухгалтерских и управленческих нужд применяют несколько различных формул для вычисления ОП. Полный вариант расчета по отчетам РСБУ включает около 10 позиций:
Однако на практике для многих компаний формула операционной прибыли принимает более простой вид:
Т.е. ОП в данном случае равна графе «Прибыль (убыток) от продаж». В отчетах по МСФО операционная прибыль указывается прямо:
Наконец, в отчетах сайта investing.com указываются операционные доходы и расходы, разница между которыми и составляет ОП (на примере компании Мечел):
Из отчета видно, что за последние 3 года ОП «Мечел» ежегодно снижается. Это происходит из-за снижения валовой операционной прибыли при одновременном росте операционных расходов. Снижение валовой ОП происходит из-за роста себестоимости при одновременном снижении выручки. Причиной такого падения дохода может быть в уменьшении объемов реализации или в установлении низкой цены на реализацию продукции.
Если ОП компании растет, это говорит об эффективности основной деятельности и инвестиционной привлекательности бизнеса.
Как увеличить операционную прибыль предприятия?
ОП характеризует операционную деятельность компании, поэтому собственникам бизнеса нужно стремится делать так, чтобы этот показатель рос из года в год. Пример Московской биржи:
Операционную прибыль сырьевых компаний увеличивают различными способами:
ОП предприятия не учитывает инвестиции или финансовую работу компании. Она оценивает эффективность работы основного персонала, коммерческих служб и управленцев, непосредственно задействованных в производственном процессе. ОП позволяет рассмотреть предприятие без влияния налоговых ставок, процентов по кредитам и других внепроизводственных параметров, влияющих на финансовый результат компании.