налоговая требует договор аренды а у меня его нет
Обязаны ли арендатор предоставлять договор аренды в налоговую?
ООО собственник нежилого помещения сдало в аренду и предоставило юридический адрес другому ООО. При регистрации выдало гарантийное письмо на предоставление части своего помещения в аренду в 2014 году. Но в связи с непредвиденными условиями эта организация пока не ведет деятельность. Обязаны ли ООО предоставить в налоговую договор аренды без запроса из налоговой?
Ответы на вопрос:
Налоговая могла его запросить при регистрации ООО-Арендатора, чтобы привязать его местонахождение к конкретному юридическому адресу. Может запросить территориальная налоговая, если ООО-Арендатор не сдает отчеты и его разыскивают по адресу регистрации.
С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.
Зачем предоставлять в налоговую договор? Налоговая может запросить у того, кто сдает в собственность и то не факт, что будет запрашивать.
Галина, как правило налоговый орган вправе проверить сделки с арендаторами у арендодателя.
Ст.105.29 НК РФ 3. При проведении налогового мониторинга налоговый орган вправе истребовать у организации необходимые документы (информацию), пояснения, связанные с правильностью исчисления (удержания), полнотой и своевременностью уплаты (перечисления) налогов и сборов, а также привлекать эксперта и специалиста в порядке, установленном статьями 95 и 96 настоящего Кодекса.
Но это никак не касается арендаторов, арендодатель сам занимается этим!
В данном случае вам лучше обратится в налоговый орган по данному обстоятельству.
Спасибо, что вы с нами, мы были рады вам помочь!
Похожие вопросы
Будут ли проблемы с налоговой (и если да то как их избежать), если арендодатель который предоставил гарантийное письмо о предоставлении юридического адреса, передумал заключать договор аренды? Сейчас наша организация занята срочным поиском нового помещения, но вот этот период пока мы ищем мы фактически остаёмся без юр. адреса.
У нас был арендатор, по договору аренды мы предоставили адрес объекта как местонахождение арендатора, договор аренды расторгнут, объект возвращен, однако бывший арендатор продолжает пользоваться данным адресом, вносить изменения в егрюл не собирается, можно ли взыскать с арендатора какую либо компенсацию за пользование юридическим адресом, интересно была ли такая практика?
Ситуация: Собственник нежилого помещения дал гарантийное письмо на предоставление юр.адреса с последующей арендой помещения для регистрации ООО Н, однако после открытия ООО Н арендовать помещение отказались. Прошел год и ООО Н приходят к собственнику помещения и ссылаясь на гарантийное письмо, выданное им год назад просят сдать им в аренду данное помещение. Однако данное помещение уже давно сдано в аренду другому арендатору. Вопрос: правомерны ли действия собственника. Когда заканчиваются обязательства Собственника помещения по данной когда-то гарантии, от которой сами потенциальные арендаторы отказались в устной форме?
Участковый сказал принести копию договора аренды. Уже бояться прихода налоговой?
Доброго времени суток и заранее спасибо за ваш ответ!
Что посоветуете делать? Нести реальный договор и в апреле идти в налоговую? Нести реальный договор и в апреле НИКУДА не идти? Нести договор безвозмездного найма? Нести договор на мЕньшую сумму (скажем 15 тысяч рублей) и идти в налоговую? Нести договор на мЕньшую сумму (скажем 15 тысяч рублей) и НЕ идти в налоговую?
Вообще забить и ничего не нести?)
Посоветуйте, пожалуйста, как нам лучше поступить?
P.s. до того квартира сдавалась год, с предыдущими жильцами был «если что» договор безвозмездного найма и они были в нашей квартире зарегистрированы, но к ним участковый не приходил
Устно, надо понимать, обязал? Если устно, то он не обязывал никого. Пусть потребует письменно. А заодно напишет, на каком основании он предъявляет подобное требование.
Вопросы, возможно, и возникнут. Но это не имеет юридических последствий.
Тем не менее, вы обязаны платить НДФЛ на полученные доходы. На полученные, а не на те, которые можете получить или должны получить. Если ваши наниматели не осуществляют плату по договору или если вы изменили договор, то это полное ваше право — не требовать с них плату и не обращаться в суд.
Но наличие договора безвозмездного пользования может привести к тому, что на него сошлются ваши жильцы.
Вам лично участковый никакого требования не предъявлял.
Обязанность зарегистрироваться по месту пребывания возникает по истечении 90 дней пребывания в данном жилом помещении. То есть ранее, чем через 90 дней обязанность зарегистрироваться по месту пребывания у ваших жильцов не наступит, штрафовать их пока не за что.
Вас тоже не за что, поскольку данные лица проживают временно в вашем жилье меньше 90 дней. Может быть через 90 дней они расторгнут договор или вы расторгнете, никто не знает.
Жильцы зарегистрированы в этом же микрорайоне, на этой же улице, в соседнем, можно сказать, доме
Вас никто и не обязывал ничего «нести». Было официальное требование участкового? У вас только слова третьих лиц, которые передали вам, что участковый сказал, что надо что-то принести.
У вас нет законной обязанности что-либо куда-либо приносить и предъявлять в этой ситуации.
Что касается налогов, то никакого другого ответа, кроме как «вы обязаны уплачивать НДФЛ с получаемого дохода» я, как юрист, дать не могу. Декларация на доходы подается в налоговом периоде, следующем за периодом фактического (!) получения денежных средств — до апреля, оплатить налоги вы обязаны до 15 июля следующего года. То есть если вы получите доход в январе 2014 года, вы имеете право исполнить обязанность по уплате данного налога до 15 июля 2015 года, вне зависимости от того, подавали вы декларацию или нет.
Важный вопрос: а участковый с увиденного договора точно не снял копию, не сфотографировал на телефон?
Если нет — идите и несите ему договор безвозмездного пользования или договор на 15 тыс рублей с производством ремонтных работ со стороны арендатора.
В налоговую участковый договор отправит, не сомневайтесь даже.
Ноги расти могут от соседей.
Участковые действуют по региональному московскому акту, принятому в связи с выявлением жильцов, использующих коммунальные услуги без оплаты. База сейчас недоступна московская, утром напишу точно, какой. Он был принят еще летом. Это не из-за Бирюлева.
Я Вам посоветую исходить из того, как будет всем проще. Если у Вас и у жильцов крепкие нервы и визиты участкового и председателя ТСЖ и их звонки не напрягают — тогда никому дверь не открывать. Механизм их работы в этом направлении еще не отлажен.
Другой вариант — показать договор на 15 тыс, чтобы не придирались к цене, указать, что еще ремонтные работы арендатор производил, включить эту сумму в счет арендаторам, потом заплатить налог.
Решать Вам. Я бы лично выбрала второй вариант.
Если придет участковый, ему можно дверь не открывать. Статья 25 Конституции — жилище неприкосновенно; статья 15, п. 2, закона «О полиции» — участковый не вправе входить в помещения против воли проживающих; приказ МВД №900, п. 2, — участковый может входить в помещения без согласия жильцов только для предотвращения преступления или в рамках расследования уголовного дела, а также при стихийных бедствиях, катастрофах, авариях, эпидемиях и массовых беспорядках. Предупредить жильцов: если участковый будет спрашивать их о договоре, отвечать, что у них договор безвозмездного пользования, который регистрировать в налоговой не нужно. Для того чтобы доказать факт уклонения от уплаты налогов, нужно доказать, что квартира сдается за деньги. Если нет договора, свидетелей передачи денег, расписок, аудиозаписей, то доказать это невозможно.
Составить договор безвозмездного пользования, который регистрировать в налоговой не нужно. На вопрос о возмездном договоре отвечать, что участковый, вероятно, что — то перепутал.
Вы имеете право ни чего ни кому не представлять. Участковый — это не налоговый агент, который проверяет на каком основании проживают в данной квартире люди и платите Вы налоги или нет. Если жалуются соседи, которые боятся, что Ваши жильцы пользуются услугами за их счет, поставьте в квартире приборы учета и оплачивайте фактически потребленные ресурсы.
Добрый день, Надежда!
Визит участкового скорее всего связан с кампанией, проводимой московскими властями по выявлению квартир, сдаваемых в аренду, владельцы которых не уплачивают налоги от этих доходов.
В Юго-Восточном округе столицы на территории района Выхино прошел очередной рейд участковых уполномоченных по выявлению незаконно сдаваемых в аренду квартир. Цель данного мероприятия – сбор информации о владельцах квартир, которые не желают платить налоги. Помимо этого, такие рейды помогут правоохранительным органам навести порядок с регистрацией и систематизировать данные о проживающих в городе Москве.
Сейчас активизируется работа участковых уполномоченных в данном направлении во всех районах Юго-Восточного административного округа, после чего вся информация о незаконно сдаваемых квартирах будет направлена в налоговые инспекции, а уже они начнут работать с налогоплательщиками.
В районе Выхино за одно мероприятие было выявлено 3 квартиры, где проживали граждане без договора аренды. Со слов жильцов, они платят по устной доверенности сумму в пределах от 15 до 25 тыс. рублей в месяц. Участковым уполномоченным полиции были получены объяснения от квартиранта и хозяина квартиры, после чего составлен материал для направления в налоговую инспекцию.
Но требовать у Вас представления каких-либо документов он не вправе, так как контроль за уплатой налогов не относится к компетенции участкового. Если участковый не отснял копию договора, где указана цена аренды 45 тыс. руб, или не сфотографировал его, то бояться Вам нечего.
Поскольку Вы, вероятнее всего, «засветились» перед налоговой, Вам придется отчитаться за 2013 год. До 30 апреля 2014 года Вам нужно подать налоговую декларацию по НДФЛ и указать там хотя бы небольшой доход от сдачи недвижимого имущества в аренду.
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Если решили сдавать ее легально
Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.
Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.
Законодательная основа
Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.
В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.
С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:
Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.
Преимущества легального оформления сдачи квартиры
Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.
В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:
Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать
Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:
Мы разобрали этот закон в отдельной статье
Как оформить сдачу жилья в аренду
Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:
Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.
Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.
Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.
Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.
Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.
Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.
Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.
Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.
Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.
Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.
Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.
Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.
В расписке обязательно указать:
Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.
В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.
Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ
Может ли налоговая узнать, что раньше квартира сдавалась нелегально?
Хочу сдавать квартиру как самозанятая. Будет налоговая выяснять, сдавала ли я ее раньше, и пытаться получить налог? Если да, каких санкций ждать?
И еще вопрос про приложение «Свое дело». Правильно ли я понимаю, что оно дублирует приложение «Мой налог» и только в нем сейчас можно зарегистрироваться?
Будет или нет налоговая инспекция выяснять, сдавали ли вы квартиру раньше и платили ли налоги, зависит от решения налоговой. Здесь можно только гадать.
Но такой исход маловероятен. Налог на самозанятость ввели в том числе для того, чтобы дать людям возможность выйти из тени, получать доходы законно и платить налоги.
Если бы налоговая стала массово проверять всех зарегистрировавшихся, вряд ли бы число самозанятых активно росло. Тем более что сдача квартир — в числе лидеров среди видов деятельности и количеству налогоплательщиков НПД.
Кроме того, фактически налоговые проверки самозанятых сейчас приостановлены, и каждую нужно согласовывать с ФНС в Москве.
Однако если вы опасаетесь проверок, расскажу, как ИФНС выявляет тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Это будет полезно знать.
Как выйти из тени
Как налоговики узнают, что квартиру сдавали, а налоги не платили
Давайте исходить из того, что вы сами не собираетесь сообщать ИФНС о том, что сдавали квартиру. Поэтому опасность может исходить только от других источников, например от бывших арендаторов, если между вами были конфликты или они остались чем-то недовольны.
Если кто-то сообщит в ИФНС, что квартира сдается нелегально, налоговики могут проверить эту информацию.
Еще о неуплате налогов инспекторы могут узнать совершенно случайно. Например, если квартиру сдавали компании для ее работников, и при проверке организации налоговая нашла договор аренды и решила встречно проверить арендодателя. Тогда она выяснит, что сейчас вы получаете доход законно, но вот за прошлые периоды могут зацепиться — проверить и начислить налог.
Или еще один пример. Допустим, квартиросъемщик задолжал наймодателю или причинил ущерб. Наймодатель подал в суд иск о взыскании денег. В ходе разбирательства выяснилось, что квартира сдавалась без договора и собственник не платил налоги с доходов.
Если суд установит нарушение закона, он вправе вынести частное определение и направить его в ИФНС, чтобы там проверили наймодателя. То есть налоговой, можно сказать, случайно станет известно о незаконном получении дохода и неуплате НДФЛ.
Частное определение — это специальное распоряжение суда, которое обращает внимание какого-то органа на нарушение закона
Что будет, если налоговики выявят нарушение
Если в ИФНС поступит информация, что квартиру сдавали нелегально, инспекция может провести проверку. И первое, с чего начнут, — вызовут собственника для дачи пояснений.
На этом этапе вам надо определиться, признаваться или нет. На этот счет лучше проконсультироваться с юристом, который изучит все обстоятельства и нюансы, даст им правовую оценку и подскажет, какая позиция будет предпочтительнее.
Вот какие есть основные варианты:
Признаетесь вы или нет, это не будет смягчающим или отягчающим обстоятельством. Поэтому можно спокойно все отрицать. Докажут — значит, докажут. Но не факт, что налоговикам удастся установить всю сумму полученного дохода. Таким способом можно уменьшить сумму недоимки и всех рассчитываемых на ее основе штрафов.
Вот когда сложно выявить и доказать всю сумму дохода:
Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду
Е. Проскурина, Т. Баныкина, Н. Телегина,
Журнал Главбух № 3/2008
Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько опасно сдавать квартиру, не перечисляя 13 процентов в бюджет.
От инспекторов мы узнали, из каких источников налоговики обычно получают информацию о сдаче квартир. От юристов — в каких случаях имеет смысл спорить с инспекторами.
Кто рассказывает налоговикам о сдаче квартир
У инспекторов есть несколько источников информации.
Государственные ведомства
Узнать о «серой» сдаче квартир налоговикам в основном помогают два государственных ведомства: Федеральная миграционная служба РФ и Федеральная регистрационная служба РФ.
Федеральная миграционная служба. Каждый иностранец, легально приехавший в Россию, состоит на миграционном учете. Все юридические моменты прописаны в Федеральном законе от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации». Правила миграционного учета утверждены постановлением Правительства РФ от 15 января 2007 г. № 9. В этом документе сказано, что иностранец обязан подать в территориальный орган ФМС России заявление о регистрации по месту своего пребывания. Если речь идет о съемной квартире, то — в этой квартире.
«От ФМС мы узнаем, по каким адресам живут иностранцы, затем находим собственников этих квартир и предлагаем заплатить налог», — рассказывают «Главбуху» московские инспекторы.
Федеральная регистрационная служба. У чиновников есть сведения о людях, у кого в собственности находится две квартиры и более. Для налоговиков это повод заподозрить, что одна из них сдается. В итоге письма от инспекторов с предложением заплатить НДФЛ порой получают люди, которые и не думали сдавать квартиру.
Военные части. Сразу уточним: связи между налоговиками и военными частями налажены далеко не везде. Но в тех регионах, где это есть, например в Ульяновской области, налоговики располагают отличным дополнительным источником информации. Бухгалтерия выделяет военнослужащим деньги на съем жилья и требует предоставить копию договора аренды. Эта копия может быть передана налоговикам.
Коммерческие структуры
Разумеется, получить информацию от представителей бизнеса налоговикам труднее, чем от государственной структуры. Как правило, это удается только в одном случае — в рамках выездной проверки, когда инспекторы получают доступ ко всем документам.
Риэлторы. Когда арендаторы находят квартиру через посредника, они заключают два договора: с хозяином — о найме жилого помещения и с риэлтором — об оказании услуг. Экземпляр второго договора остается у риэлтора. Налоговики могут обнаружить этот документ во время проверки. Впрочем, рассказывают инспекторы, порой коммерческие структуры «сдают» своих клиентов и не дожидаясь проверки. Дальше дело техники — найти хозяина помещения и напомнить ему об обязанности перед бюджетом.
Крупные организации, которые снимают квартиры для сотрудников. Сотрудник приносит в бухгалтерию договор найма жилого помещения, получает компенсацию, а копия документа остается у работодателя. При проверке бухгалтеры вынуждены показывать эти документы инспекторам.
Другие источники
Соседи и участковые милиционеры — вот самые «разрекламированные» налоговиками источники. Глава ФНС России Михаил Мокрецов призывает людей рассказывать о соседях, сдающих квартиры. Это и есть психологическая атака: благодаря СМИ у собственника жилья должно сложиться стойкое убеждение, что рано или поздно соседи «доложат». На самом деле таких случаев пока немного. У участкового милиционера также нет стимула работать с «серыми» арендодателями. Ведь подобная деятельность не входит в его обязанности.
По-настоящему опасным источником являются сами бывшие арендаторы. Например, они поссорились с собственником и вынуждены искать новое жилье. Ничто не мешает им обратиться в налоговую и рассказать, в какие сроки и за какую плату они снимали квартиру. В качестве доказательства они могут показать договор о найме жилого помещения.
Как инспекторы «работают» с хозяевами квартир
Посмотрим, как работали налоговики с «серыми» арендодателями в 2007 году — именно тогда инспекторы стали уделять повышенное внимание сдаче квартир. Сначала они собирали информацию — итогом стал список потенциальных декларантов, то есть людей, которые в 2006 году сдавали квартиры, получали доход и, соответственно, обязаны были не позднее 30 апреля 2007 года его задекларировать. Затем вычеркнули тех, кто сдал декларацию, а остальным арендодателям направили письма с предложением явиться в инспекцию для «воспитательной беседы». Право вызывать к себе налогоплательщика инспекторам дает подпункт 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса РФ.
В ходе беседы налоговики предлагали собственнику квартиры самостоятельно (то есть без суда) уплатить НДФЛ по итогам 2006 года. Причем довольно часто у инспекторов не было документов, которые бы подтверждали получение дохода. То есть заставить собственника заплатить 13 процентов в судебном порядке они бы не смогли.
КОММЕНТИРУЕТ ЧИНОВНИК
Ольга ГАСАНОВА, начальник отдела камеральных проверок № 2 ИФНС России по Железнодорожному району г. Ульяновска
— Информацию о том, кто сдает квартиры, мы получаем от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей ЖКХ, риэлторов и от простых граждан по телефону доверия. Причем самого договора о найме помещения у нас может и не быть. Достаточно пригласить хозяина в инспекцию, рассказать, что нам известно о факте сдачи квартиры, и попросить уплатить налог. Как правило, уже через несколько дней люди подают декларации.
В каких случаях требования заплатить НДФЛ незаконны
Разумеется, НДФЛ, полученный от сдачи квартиры, нужно платить. Но, с другой стороны, тот факт, что хозяина квартиры пригласили «побеседовать» в инспекцию, вовсе не значит, что налоговики располагают стопроцентными доказательствами. Более того, бывают случаи, когда человек на самом деле не сдает квартиру, а инспекторы между тем требуют уплатить налог. Например, хозяин квартиры заключил договор о сдаче сроком на год, а потом поссорился с квартиросъемщиками, и те съехали намного раньше. Документ попал к инспекторам, и они требуют заплатить НДФЛ с дохода за все 12 (!) месяцев.
Как быть в таком случае? Можно привести следующие аргументы. Договор — это только намерение хозяина сдавать свою квартиру. В дальнейшем стороны могли передумать, расторгнуть договор, в конце концов, арендатор мог перестать платить. А базой для НДФЛ служит как раз фактически полученный доход. Значит, чтобы начислить налог, помимо договора нужно иметь документ, подтверждающий получение дохода, — расписку или платежное поручение.
В большинстве случаев у налоговиков такого документа нет. Соответственно, требования заплатить НДФЛ незаконны. Однако когда человек отказывается, начинается психологическая атака. Например, инспекторы грозятся, что устроят очную ставку с квартиросъемщиками или даже вызовут тех в суд. Впрочем, налоговики сами понимают — к тому времени, когда состоится заседание суда, эти люди уже скорее всего перестанут снимать квартиру и вряд ли их вообще удастся найти. Поэтому, потерпев фиаско в психологической атаке, налоговики скорее всего оставят собственника квартиры в покое.
В целом с физическими лицами налоговикам спорить намного труднее, чем с юридическими. С хозяина квартиры, если только он не является индивидуальным предпринимателем, нельзя взыскать налог в бесспорном порядке. Если собственник отказывается платить, у инспекторов не остается иного выхода, кроме как обратиться в суд. А делать этого налоговикам не хочется.
«В суд мы не пойдем. Зачем? В конце концов, на одного такого упрямого найдется десяток людей, которые заплатят НДФЛ. Лучше мы с ними будем работать, чем по судам ходить», — объясняет инспектор на условиях анонимности.
Что нужно знать тем, кто платит НДФЛ с арендной платы за жилье
Для тех, кто действительно обязан платить НДФЛ с доходов от сдачи жилья в аренду, мы привели ответы на самые часто задаваемые вопросы.
Нужно ли платить налог за предыдущие годы «серой» сдачи?
Многих пугает мысль: вдруг инспекторы заставят заплатить налог за все предыдущие годы аренды? Например, в 2007 году собственника вызывают в инспекцию, проводят «воспитательную беседу», в итоге он решает заплатить налог по доходам, полученным в 2006 году. Но на самом деле квартира также сдавалась и в 2005 году, и в 2004-м … Не придется ли платить налог и за эти периоды?
На практике инспекторы этого не требуют — они ограничиваются текущим налоговым периодом. В декларации 3-НДФЛ (раздел «Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке … процентов») хозяин квартиры указывает «доход от сдачи квартиры в аренду в 2007 году», реквизиты договора, а также ставку — 13 процентов. Копия самого договора и расписка о получении денег прилагаются к декларации.
Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?
Особенности исчисления НДФЛ для граждан, сдающих квартиры, прописаны в статьях 228 и 229 Налогового кодекса РФ. Регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно.
В какой срок подавать декларацию и уплачивать налог?
Налоговый кодекс предусматривает два варианта: собственник квартиры может получать доход до конца налогового периода (года) либо прекратить сдавать жилье где-то в середине года. Правда, второй случай не так часто встречается на практике.
Квартиру сдают до конца налогового периода (года) или дольше. Например, хозяин заключает с жильцом договор на год — с 1 марта 2007 года по 1 марта 2008 года. Он обязан заплатить НДФЛ с дохода, который был получен с 1 марта по 31 декабря 2007 года. Для этого не позднее 30 апреля 2008 года хозяин должен подать декларацию, а не позднее 15 июля 2008 года — заплатить налог.
Сдача квартиры в аренду прекращается раньше, чем заканчивается налоговый период (год). Продолжим наш пример. После 1 марта 2008 года собственник уже не сдает свою квартиру — вплоть до конца года. В этом случае он теоретически обязан подать декларацию в течение пяти рабочих дней с момента прекращения деятельности. И не позднее чем через 15 календарных дней после подачи декларации заплатить НДФЛ.
Сразу скажем: данная норма пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ вызывает много вопросов. Ведь собственник жилья не может заранее, в марте, знать, будет ли квартира еще раз сдана до конца года или нет. Юристы советуют вообще не обращать внимания на эту спорную норму.
КОММЕНТИРУЕТ ЮРИСТ
Алексей МАСЛОВ, ведущий юрисконсульт компании «Налоговая помощь»:
— На мой взгляд, норма о пятидневном сроке — пункт 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ — сформулирована крайне невнятно. Что значит «прекращение деятельности и (или) прекращение выплат»? Допустим, кто-то сдает квартиру, в середине года заканчивается договор, жильцы съезжают. Значит, собственник прекращает получать доход. Но деятельность-то может продолжаться! Например, можно искать новых арендаторов. Если хозяин квартиры их найдет, он вновь начнет получать доход в текущем налоговом периоде. А если нет — собственник ведь не виноват, он действительно не мог заранее, в пятидневный срок, сказать, найдет он до конца года новых жильцов или нет. Поэтому требование пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ о пятидневном сроке спокойно можно игнорировать.
Вызывает ли подозрение низкая цена в договоре аренды?
Некоторые собственники указывают в договоре найма заниженную цену. Правда, налоговики могут рассчитать налог самостоятельно, исходя не из цифры, указанной в договоре, а из рыночной цены. Такое право им дает статья 40 Налогового кодекса РФ. Но на практике это встречается редко.
«Хорошо, что собственник вообще решил заплатить НДФЛ — таких случаев пока не так много. Мы, конечно, имеем представление о рыночных ценах — сейчас много информации по сдаче квартир есть в Интернете, но вплотную с теми, кто занижает сумму договора, пока не работаем», — делятся налоговики.
Впрочем, хозяин квартиры, занижая цену в договоре, может столкнуться с другой, не налоговой проблемой. Квартиросъемщики заплатят только официальную часть, по договору, и у собственника не будет ни одного шанса доказать, что изначально речь шла о другой сумме. Получить от арендаторов «серую» часть не получится даже в суде. Поэтому если квартира сдается малознакомым людям, довольно рискованно сильно занижать цену договора.
В помощь тем, кто сдает квартиры: для чего нужен договор аренды и что там надо указать
С одной стороны, договор найма квартиры — опасный документ: если он попадет к налоговикам, то позволит им доначислить НДФЛ. Но, с другой стороны, попытка обойтись без договора может привести к еще более печальному результату, чем доначисление НДФЛ. Договор найма позволяет собственнику быть уверенным, что квартира и имущество останутся в полной сохранности, а арендатору — что хозяин неожиданно не выселит его из квартиры, не вернув залог.
Этот документ составляется по типовой форме, образец мы привели на стр.1, стр.2. Есть несколько принципиальных моментов, на которые мы хотели бы обратить внимание.
1. Приложите к договору опись ценного имущества. Если в квартире есть ценное имущество — дорогая мебель, бытовая техника, — то перед сдачей составьте опись и приложите ее к договору. Укажите, что в случае порчи арендатор должен возместить ущерб (п. 1.3, 3.15 договора). Обговорите, каким образом может быть возмещен этот ущерб, укажите цену данного имущества.
2. Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги. Как вариант, коммунальные платежи может производить хозяин, а электроэнергию и телефон — арендатор. В этом случае перед сдачей необходимо снять показания счетчика электроэнергии (п. 3.6, 3.11 договора).
3. Уточните, за чей счет происходит ремонт в случае аварии или другого ЧП. Как правило, хозяин квартиры оплачивает ремонт в том случае, если в происшедшем нет вины арендатора. Например, ЧП произошло из-за того, что в квартире очень старая сантехника. Если же авария по вине жильца, то он и должен платить (п. 3.7, 3.14 договора).
4. Уточните порядок расторжения договора. Юристы советуют собственникам квартир использовать такую формулировку: «. договор также может быть расторгнут любой из сторон на основаниях, предусмотренных законодательством» (п. 5.1 договора). Одно из таких оснований — существенное изменение обстоятельств — статья 451 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, если значительно выросли цены на квартиры, а договор не позволяет хозяину поднять плату, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор, сославшись на существенное изменение обстоятельств. А затем найти новых арендаторов, согласных платить больше. Кстати, квартиросъемщики также имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор.
При досрочном расторжении одна сторона должна предупредить другую не позднее, чем указано в договоре (п. 5.2 договора).