Что такое черный риэлтор
Черные риэлторы: как работают и кто это такие?
Черные риэлторы появились в РФ практически сразу, как у граждан появилась собственность. И несмотря на то, что на дворе не 90-е, методы отъема недвижимости зачастую граничат не только с законом, но и вообще какими-либо высокими ценностями. Особенно упорные экспроприаторы становятся героями различных телевизионных сюжетов. Так как до сих пор находятся целые ОПГ, которые просто убивают владельца квартиры. Но речь сегодня не об убийцах, скорее о мошенниках. Которых распознать достаточно трудно.
В сделках с недвижимостью крутятся огромные суммы. Неудивительно, что так велико количество нечистых на руки, желающих нагреться на этом. Ведь не нужно ничего производить, изобретать – провернул хитрую схему и остался с суммой, превышающей годовой заработок некоторых граждан. Для таких мошенников был придуман особый термин. Итак, кто такие черные риэлторы, как работают их схемы?
Кто это такие?
Черные риэлторы – это мошенники, совершающие преступные действия на рынке недвижимости. Иногда это один риэлтор, имеющий знания в жилищном законодательстве. Иногда – группа лиц. Часто с ними в сговоре находится специальный «подкормленный» нотариус, например, чтобы зафиксировать дееспособность при совершении сделки у человека в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Специалист, берегущий свою репутацию, на это не пойдет, но помощники мошенников не особенно беспокоятся по этому поводу.
История появления черных риэлторов
Мошенники такого полета появились с распадом Советского Союза. Государственная собственность стала частной, и жители массово кинулись проводить с ней различные операции – покупать, менять, приватизировать, делить на доли и т. д. Знаний в законодательстве чаще всего они не имели, поэтому обращались, как сами думали, к специалистам. Именно тогда, в середине 90-х годов, в головах нечистых на руки граждан и созрели планы, как делать деньги «из воздуха».
Предупрежден – значит вооружен
Конечно, с первого взгляда не понять, что с вами имеют дело черные риэлторы. Как работают эти мошенники? На что надо обращать пристальное внимание при совершении сделок с недвижимостью? Какие схемы используют черные риэлторы? Как работают при продаже квартиры или при операциях аренды? Рассмотрим эти вопросы более детально.
Работа по доверенности
В самой работе в доверенности нет ничего ужасного. Генеральная доверенность является законным средством совершать действия по сделке от имени собственника. Но тут есть несколько подводных камней. Итак, схемы черных риэлторов в этом случае.
Например, после завершения сделки может оказаться, что доверенность на момент проведения операции уже была отозвана. То есть собственник действительно подписал такую доверенность, а потом ее отозвал. Соответственно, все действия, которые проводились при помощи этой доверенности, будут признаны недействительны. Конечно, деньги за покупку вам обязуются вернуть. Вот только процесс этот может занять годы.
Чтобы обезопасить себя, обязательно проверяйте, действительна ли доверенность, в Реестре отмененных доверенностей при нотариальной палате.
Ну и настаивайте на присутствии собственника в момент оформления сделки. Если представители второй стороны всячески отказываются вам предоставить человека «живьем», мотивируя тем, что он болен или находится в другой стране, насторожитесь.
Работа с квартирами «по наследству»
Недавно полученное наследство – еще одна ситуация, с которой любят иметь дело черные риэлторы. Как работают наши законы, эти аферисты знают в совершенстве и пользуются этим себе на благо.
Так, если недвижимость получена по наследству и с момента вступления прошло менее 3 лет – эта ситуация в зоне риска. Дело в том, что в течение трех лет на эту квартиру могут заявить свои права люди, о которых вы даже не подозревали. Часто это усыновленные или незаконнорожденные дети. И сделка может быть признана недействительной.
Остается дело за малым – объяснить ситуацию наследнику и, надавив на человеческую жадность, провести операцию опять же максимально быстро, по сниженной цене, и положить себе в карман немаленькую сумму.
Из последнего: работа с банкротами
Недавно в нашей стране был принят закон о банкротстве. Естественно, моментально на новый законопроект отреагировали черные риэлторы. Как работают они в этом случае?
А они попросту пользуются незнанием нашими гражданами сути закона. В нем есть некоторые пункты, по которым квартиру у владельца можно изъять. Мошенники в этих случаях всегда стараются провернуть сделку максимально быстро, а значит, существенно занижают ее реальную стоимость.
Тех, кто поведется на «лакомый кусок», может ждать жесткое разочарование. Если суд решит, что недвижимость была выведена из общей конкурсной массы намерено, квартиру у покупателей отберут. Конечно, они всегда могут подать в суд на продавца-банкрота и занять свое место к нему на получении долгов в длинной очереди.
Работа с психически неустойчивыми и нездоровыми людьми
Эта категория – излюбленная для работы мошенников. Будучи хорошими психологами, они прекрасно умеют втираться в доверие. И если большинство людей осмотрительны во всем, что касается их денег, и проявляют нелишнюю осторожность, то категории психически нездоровых, зависимых от алкоголя или наркотиков наиболее уязвимы.
Информацию мошенникам часто сливают социальные службы, которые из-за своей работы в курсе проблем их подопечных.
Итак, что делают черные риэлторы, когда имеют дело с человеком с нестабильной психикой?
Если в вашей семье есть родственник, имеющий проблемы с алкоголем, наркотическими веществами, азартными играми, если это психически неустойчивый человек или гражданин с неким заболеванием, будьте максимально бдительны, не бросайте все на самотек. Признание человека недееспособным, конечно, решило бы проблему, но это не всегда возможно. Да и нередки случаи, когда, подавая на лишение дееспособности, родственники преследуют свои, отнюдь не самые чистые цели. Поэтому суды удовлетворяют такие ходатайства при повышенном внимании.
Важно знать! Если родственник стоит на учете в психоневрологическом диспансере, это вовсе не означает, что он признан недееспособным.
Алкоголики как целевая аудитория
Изначально (в 90-х) квартиры просто изымались силовым методом. К владельцу отправляли бандитов, которые: Избивали; Запугивали; Убивали. Естественно, все эти действия проводились с мотивацией, подписать фиктивный договор купли продажи. Человека вынуждали продать квартиру за бесценок. А наличие договора было лишь частью общей схемы. В дальнейшем, купля продажи оформлялась от собственника-преступника на другое лицо (координатора) уже за нормальные денежные средства. Этим способом решалось сразу несколько проблем: Получалось «отмыть» немного денежных средств полученных преступным путем; Фиктивность сделки уже размывалась, а вся цепочка запутывалась. Кстати, в средствах и инструментах бандиты не очень-то себя и ограничивали. Владельца в 90% случаев убивали, если он не соглашался подписать договор. Так как он мог пожаловаться милиционерам (а сам факт насилия уже нес серьезные проблемы). Но работа правоохранителей постепенно восстанавливалась после развала Союза. И на смену силовым методам, пришли более мягкие. Ими пользовались даже сами милиционеры, нечистые на руку. Как бы там ни было, среди «хранителей закона» тоже было очень много оборотней в погонах.
Поэтому если признать человека недееспособным возможности нет, просто проявляйте максимальное участие и внимание к его жизни. И еще совет: заберите у такого родственника все оригиналы документов о недвижимости. Если мошенникам потребуется делать копии, то это замедлит процесс.
Рынок аренды: простор для преступного творчества.
На данный момент в арендованных квартирах живет чуть менее половины населения страны. На этом рынке постоянное движение – люди переезжают, освобождают жилплощадь, ее вновь сдают и так далее. Цена вопроса ниже, чем на рынке купли-продажи, но операции происходят чаще. Неудивительно, что и эту область облюбовали для себя черные риэлторы.
Как работают они при аренде квартиры? Вот несколько распространенных схем:
Признаки, которые должны насторожить участника сделки
К ним стоит отнести:
Если вы столкнулись с одним из «симптомов», проявите бдительность. Возможно, вас пытаются обмануть.
Обеление рынка: как решить проблему недобросовестных риелторов
Риелторская деятельность в России сейчас никак не регулируется государством. Отсюда возникает много проблем, связанных с оказанием посреднических услуг. На рынке недвижимости встречаются как откровенные мошенники, которых привыкли называть «черными риелторами», так и некомпетентные специалисты.
«Черные» и «серые» риелторы
Для начала нужно определиться с понятием «черного риелтора», которое является таким же клише, как «желтая пресса» или «оборотни в погонах», говорит председатель совета партнерства Гильдии риелторов Москвы (ГРМ) Александр Мальцев.
«Риелтор — это специалист по операциям с недвижимостью, который состоит в профессиональной общественной организации, имеет квалификацию, ведет свою деятельность законно, платит налоги. «Черные риелторы» — это мошенники, которые к профессиональным риелторам никакого отношения не имеют, они целенаправленно нарушают закон (подделка документов, электронных подписей и т. д.) и лишают человека квартиры или денег», — уточнил он.
При этом мошенничество — далеко не единственная проблема, связанная с оказанием посреднических услуг. Помимо откровенных мошенников, на рынке недвижимости есть много некомпетентных специалистов. Если, например, такой риелтор не проверит все документы на квартиру или не учтет права несовершеннолетних, это, как и подделка документов аферистами, может привести к судебным тяжбам и проблемам для клиентов.
Еще одна проблема — нелегальные участники рынка. Они могут оказывать услуги в качестве риелторов, но не быть зарегистрированными как индивидуальные предприниматели, самозанятые или юрлицо. Такие специалисты не могут гарантировать покупателю качество оказания услуг, не говоря уже об уплате налогов. «В Москве за год происходит 150 тыс. сделок с недвижимостью, из них около 1–2 тыс. — мошеннические, что меньше процента. А вот сделок, которые проводятся нелегальными участниками рынка, больше в разы. С развитием интернета сейчас может назвать себя риелтором каждый. И это большая проблема», — отметил представитель Гильдии риелторов Москвы.
Читайте также
Вне закона
В российском законодательстве нет специального документа, который регулировал бы деятельность риелторов. Сейчас оказание риелторских услуг регулируется Гражданским кодексом РФ, а также Федеральным законом «О защите прав потребителей». «Если речь идет о преступных действиях со стороны риелторов, то они чаще всего квалифицируются как мошенничество и наказываются лишением свободы до десяти лет», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Есть профессиональные сообщества, внутри которых существует саморегулирование. Это различные гильдии и ассоциации, например Российская и Московская гильдии риелторов. Их участники проходят аттестацию и сертификацию, а также имеют страхование ответственности. Данные об аттестации вносятся в Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости. Но и это является действием добровольным. «Более того, сами клиенты редко спрашивают риелторов о наличии у них сертификатов», — добавил Мальцев.
Работа специалистов, которые в профессиональные организации не входят, никак не регулируется. Деятельность риелторов не подлежит государственному лицензированию с 2002 года. «Из-за этого [на рынке] очень много обывателей, которые из-за отсутствия специальных знаний и опыта не могут оказать квалифицированную помощь, чем лишь вредят сделкам и профессиональному сообществу», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
По мнению экспертов, необходимость возврата к контролю за деятельностью риелторов назрела уже давно. В качестве возможного варианта решения проблемы они предлагают установить обязательное лицензирование риелторов. «Введение государственного лицензирования риелторской деятельности могло бы решить если не все проблемы, связанные с недобросовестными агентами, то хотя бы часть из них. Подобный знак качества — лицензия — свидетельствовал бы о том, что специалистам, которые им владеют, можно доверять», — считает директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Также сейчас Гильдия риелторов Москвы ведет переговоры о создании на базе Торгово-промышленной палаты Москвы московского реестра аттестованных специалистов. «В нем будут находиться профессиональные участники рынка. если человек обращается к нему, то услуга будет оказана качественно», — отметил Александр Мальцев. При этом в ГРМ выступают за саморегулирование рынка — контроль профессионалами вместе с государством.
Дискуссии о принятии такого официального документа о работе риелторов ведутся не один год. В 2017 году разработан законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью», который должен урегулировать действия риелторов. Но он был отклонен. Недавно президент Российской гильдии риелторов Игорь Горский заявил, что риелторская деятельность должна регулироваться в России законом, а за его неоднократное нарушение необходимо установить административную ответственность.
Читайте также
Мошенничество и недвижимость
Число преступлений в сфере недвижимости не становится меньше. Этому способствуют как развитие информационных технологий (цифровая подпись, электронный документооборот), так и рост числа сделок с жильем и общая экономическая ситуация в стране, когда люди пытаются сэкономить на услугах риелтора. Согласно исследованию Финансового университета (основано на статистике МВД и информации судов), число крупных мошенничеств с недвижимостью в России за пять лет выросло на треть, до 4,3 тыс. по итогам 2020 года. В целом за прошлый год было зафиксировано 7,2 тыс. мошенничеств, связанных с операциями с недвижимостью. Это на 16% больше, чем пять лет назад (6,2 тыс.). При этом до вынесения приговора в прошлом году дошло только в 964 случая, тогда как в 2005 году начитывалось 1,5 тыс. приговоров.
По словам руководителя юридического департамента федеральной компании «Этажи» Регины Дыдалиной, увеличивается и число проблемных квартир, выставленных на продажу на рынке вторичного жилья. За последний год их стало на 15% больше, причем речь идет о сложных объектах, которые требуют дополнительного сопровождения. «Как правило, проблемы с такими объектами возникают у тех, кто в погоне за экономией на сопровождении сделки пытаются провести ее самостоятельно, скачав шаблон договора и других необходимых документов из интернета», — отметила она. Ущерб может измеряться как десятками тысяч рублей (например, квартира куплена с долгами), в худшем же случае покупатель может вовсе остаться без недвижимости (когда мошенники используют подставное лицо или откровенно поддельные документы).
«Наиболее частой схемой можно назвать подлог договора — риелтор может отдать на подпись совершенно иной договор, а продавец подписывает его, не читая или не вникая в смысл. Так, например, могут поступить с пенсионерами, которые думают, что подписывают договор пожизненного содержания с иждивением», — отметила Ольга Эттлер.
Еще одна схема — использование пустых квартир, в которых хозяин умер или давно не появлялся. Выписывается фальшивая доверенность на распоряжение, после чего мошенники вызывают взломщика замков и получают доступ в квартиру. Дальше подделывают иные документы и справки, а после продажи исчезают. Такой же механизм могут использовать и со съемной квартирой.
Кто такие «черные риэлторы» и как они работают: схемы мошенничества, применяемые на вторичном рынке и в новостройках
Покупка или продажа квартиры – это всегда не только радостное и важное событие, но и определённый риск, связанный с большими финансами.
Как обезопасить себя от жуликов и не стать их жертвой, какие мошеннические схемы существуют в недвижимости и как работают «чёрные риэлторы» – давайте разбираться.
В статье мы рассмотрим, кто такие «чёрные риэлторы», как распознать в объявлениях, а также как обезопасить от мошенников себя и свою недвижимость.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Кто такие «чёрные риэлторы»?
«Чёрные риэлторы» – это физические лица или компании, которые занимаются мошенничеством в сфере недвижимости.
Существуют явные аферисты, работающие без создания юрлица, без офиса и рекламы.
Иногда встречаются внешне респектабельные с виду компании с хорошим офисом и штатом сотрудников, которые в своей деятельности, тем не менее, используют явно мошеннические схемы.
Как распознать в объявлениях?
При продаже квартиры
Уловки мошенников от недвижимости могут быть хитроумны, но часть из них можно сразу выявить на этапе сбора информации и предварительного общения.
Вот несколько явных признаков в объявлениях, подсказывающих, что работает профессиональный аферист:
Если присутствует хотя бы один из этих трёх признаков – от дальнейшего общения лучше воздержаться и продолжить поиски менее сомнительных вариантов.
При покупке
Должны вызвать настороженность следующие варианты объявлений:
В лучшем случае под видом подобных покупателей могут оказаться частные маклеры, пытающиеся такими хитроумными способами расширить свою базу потенциальных клиентов.
В худшем – это мошенники, заманивающие подобной рекламой доверчивых продавцов или разыскивающие асоциальных владельцев недвижимости (алкоголиков, наркоманов, безработных).
Если хотите снять жилплощадь
При поиске квартиры в аренду следует остерегаться объявлений с неадекватно заниженной ценой – это объявление-пустышка, созданное для сбора контактов потенциальных нанимателей.
Как они работают?
Как действуют на вторичном рынке?
Изобретательность «чёрных маклеров» не знает границ, а крупные суммы денег мотивируют их продолжать придумывать новые «сравнительно честные способы отъёма денег» у продавцов.
Перечислим самые популярные:
После этого квартиру быстро продают по заниженной цене на условии полной оплаты при подписании договора («оригиналы» документов они якобы отдают покупателю в залог) до прохождения регистрации в Росреестре.
Ему показывают шикарную квартиру в центре (предварительно посуточно снятую в аренду) и оригиналы документов, которые при проверке оказываются в полном порядке.
Фокус в том, что креативные жулики на время показа не поленились заменить табличку на доме с названием улицы и на несколько часов переклеили номера квартир в подъезде. Покупатель по факту за большие деньги приобрёл убитую развалюху на окраине, о чём он узнаёт немного позже.
Какие схемы мошенничества применяют в новостройках?
Самые распространённые сферы жульничества в новостройках, в которых зачастую мошеннические действия совершают сами компании-застройщики:
Как обезопасить от мошенников себя и свою недвижимость?
Практические рекомендации как защитить свое жилье:
Как бороться с аферистами и стоит ли это делать?
Куда обратиться?
Прежде всего немедленно обращайтесь в полицию, Следственный Комитет и прокуратуру. Обязательно добейтесь возбуждения уголовного дела по факту мошенничества.
Есть ли смысл судиться?
Конечно, да. Наймите хорошего адвоката, который специализируется на решении проблем с недвижимостью.
Какие документы предоставить в качестве защиты?
Соберите и предоставьте следственным органам и адвокату все документы, связанные с вашей квартирой: договор купли-продажи вместе с передаточным актом, свидетельство о праве самой государственной собственности технический и кадастровые паспорта, выписку из Росреестра, справку из паспортного стола.
Как быть, если отняли квартиру?
Если у вас забрали квартиру, кроме обязательного обращения в полицию и другие следственные органы, предпринимайте дополнительные меры по борьбе с жуликами:
При сделках с недвижимостью проявляйте предельную внимательность и предусмотрительность, действуйте вдумчиво и осторожно – и тогда ваша недвижимость всегда будет в безопасности. В статье мы подробно изложили как уберечься и не попасть в руки к «черным риэлторам».
Кошмарить — бизнес: какими методами работают «черные риелторы»
В Москве задержали банду «черных риелторов», на счету которой может быть до девяти убийств, сообщается на сайте Следственного комитета России. Их жертвами чаще всего становились одинокие люди, владевшие квартирами в столице и ближайшем Подмосковье. После того как бандиты лишали собственников права на квартиры, с бывшими владельцами жилья жестоко расправлялись. За пять лет они незаконным путем присвоили пять квартир. Но задержание одной банды — даже не верхушка айсберга. По всей стране действуют конторы по займу, которые пользуются лазейками в законодательстве, чтобы безнаказанно отнимать собственность у социально незащищенных граждан. Как юридические подкованные мошенники оставляют россиян без крыши над головой и почему они не испытывают трудностей с законом — в материале «Известий».
Большая беда под хороший процент
Даже незначительная просрочка по кредиту может обернуться для заемщика неожиданной потерей квартиры. «Черные риелторы» расширили сферу своих интересов: от доверчивых стариков и людей с пристрастием к алкоголю они перешли к среднему классу — семейным людям, нуждающимся в срочных деньгах. Остаться без квадратных метров может любой гражданин, который подписывал договор, не вникая в каждую букву. Жертвами квартирного рэкета уже оказались сотни россиян, наивно полагавшие, что обязательства по ипотеке или многодетность гарантируют неприкосновенность их имущества.
Студентка МГУ Ольга Бородина потеряла маму в конце сентября. Уже на следующий день после ее смерти девушка узнала, что их трехкомнатная квартира на юге Москвы переписана на некоего Новичкова Алишера Шухратовича. Незадолго до внезапной кончины Светлана Бородина получила заем в компании ООО «Реалинвест» в размере 2,9 млн рублей. В течение шести лет женщина обязана была выплачивать по 21 тыс. рублей ежемесячно. Из-за того что кредит не был погашен, квартира примерной стоимостью около 12 млн рублей перешла в собственность третьего лица. Со следующего месяца в платежных квитанциях в строке «Взносы за капремонт» появилась фамилия нового собственника — Новичков. Никаких миллионов на счету и тем более тайников с наличными у покойной не обнаружили. Судя по данным банковских трансакций, последние три месяца она посылала на чужой счет по 21 тыс. рублей.
По словам Бородиной, у матери действительно были финансовые трудности. Она брала кредиты, перекредитовывалась, гасила их, но затем вновь брала деньги взаймы. Раньше большая часть денег уходила на занятия: Ольга профессионально занималась спортивными бальными танцами. Девушка подавала большие надежды, ездила на соревнования и даже входила в российскую сборную. Но из-за финансовых трудностей два года назад она была вынуждена оставить тренировки, так и не получив звание кандидата в мастера спорта.
Кредит на круглую сумму в «Реалинвесте» Светлана Бородина взяла весной этого года. Но куда она могла потратить столь внушительную сумму, пока непонятно. Кредит был оформлен для целевого использования — ремонта и благоустройства жилья. За эти полгода в семье не было никаких значительных трат, и мать никого не предупреждала, что взяла крупный заем. В августе на телефон Ольги пришло странное сообщение с незнакомого номера от человека, который слишком явно пытался имитировать речь уроженца Кавказа.
Но уже когда стало ясно, что произошла смена собственника, Ольга вспомнила эпизод, произошедший за год до этого. Без объяснения причин ее мать собрала всех членов семьи, чтобы вместе отправиться к нотариусу на другой конец города. Там отец подписал брачный договор, по которому его согласие на отчуждение квартиры более не требовалось. Как объясняла тогда Светлана Бородина, это было нужно для спокойствия дочери. С этого момента Светлана становилась единственным собственником жилого помещения.
В настоящий момент квартира находится под арестом, поэтому новые собственники не вправе выселять жильцов или перепродавать жилье, пока не вынесено окончательное решение. Любопытно и то, что вместе с договором займа был оформлен и договор ипотеки, причем на момент его заключения в квартире были прописаны и несовершеннолетняя (Ольга), и пожилой человек (ее 80-летняя бабушка).
Странная смерть
Сейчас Ольга является наследницей, но квартира по факту уже не принадлежит ее матери. Без участия семьи прошло три судебных заседания, о которых никто ничего не знал.
Инвесторы с криминальным прошлым
Один из учредителей фирмы ООО «Реальные инвестиции» Заур Алиев — известная фигура для людей, столкнувшихся с произволом мошенников. Ему принадлежит посредническое агентство по продаже недвижимости «Есть решение». Фирма занимается быстрой продажей квартир и юридическим сопровождением сделок.
В 2015 году в отношении Алиева и его коллег Никиты Васина и Дениса Золотова было возбуждено уголовное дело. Их обвиняли в вымогательстве. Во время обысков в офисе, помимо документов, нашли огромное количество ключей от квартир, которые, вероятно, принадлежали пострадавшим. По предварительным данным, ущерб от их деятельности составил 100 млн рублей. Отсидев год в СИЗО, владельцы прибыльного бизнеса вернулись на свободу и принялись выбивать долги с утроенной силой.
Их клиентура — люди с тяжелыми заболеваниями, родители с больными детьми. В квартиры подселяли шумных соседей, которые делали их жизнь невыносимой: избивали хозяев, громили мебель, разбрасывали вещи и делали всё, чтобы оставшуюся в собственности долю им продали за бесценок.
Жертвами этой организации уже стали десятки людей. Вместе с кредитными договорами им подсовывали дарственные на жилье. С Натальей Белаш поступили по классической схеме отъема жилья. К ней подселили пятерых мужчин восточной внешности. Женщина четыре раза снимала побои. Вскоре она выяснила, что на Алиева записаны доли более чем в 50 квартирах. Сколько недвижимости переписали на его коллег — неизвестно.
Товарищ рэкетир
В регионах спрос на быстрые деньги еще больше. Система отъема жилья через кабальные кредиты работает безотказно. В Новосибирске семь заявителей обратились в правоохранительные органы в связи с подозрением в незаконном отъеме жилья. Все они брали микрокредит в организации «Финансовое содействие бизнесу», которая принадлежит Николаю Шевченко. Сокращенно «Ф.С.Б.»
Все описанные случаи как под копирку: граждане обращались за займом, как они полагали, под залог имущества. Однако в договоре прописывался факт заключения сделки купли-продажи недвижимости. Деньги за продажу квартиры заемщикам фактически не передавались. Менеджер объяснял, что оформление этих бумаг необходимо для гарантии залога.
Одна из заявительниц обратилась к кредитной организации после потери кормильца. Злую шутку сыграло и то, что директор компании, Шевченко, внешне напоминал матери ее погибшего сына. Компания готова была выдать 300 тыс. рублей после подписания договора. Но женщина не взяла с собой очки, тогда Шевченко взялся устно прочитать ей текст документа — договора о предоставлении займа, а вторую бумажку — договор купли-продажи квартиры — просто подсунул на подпись.
Женщина была уверена, что подписывает именно расписку о получении денег. Через некоторое время Шевченко обратился в суд, чтобы получить положенную ему по праву собственности четырехкомнатную квартиру в центре Новосибирска или же вернуть деньги, которые якобы отдал за недвижимость. Всё решила судебно-психиатрическая экспертиза, которая постановила, что женщина имеет инвалидность и ранее получила тяжелую травму головы. Соответственно, она не отдавала отчета в своих действиях. Квартиру вернули, но по тому же решению суд потребовал взыскать с пострадавшей 1 млн рублей в рамках сделки по продаже квартиры. Все последующие попытки оспорить это решение не увенчались успехом.
Всего в правоохранительные органы поступило семь заявлений о мошеннических действиях в отношении Шевченко. На все были вынесены отказные постановления. Одна из пострадавших обратилась сначала в городскую прокуратуру, затем в областную, но обе инстанции подтвердили отказ в возбуждении дела. Шевченко тем временем обратился в суд с иском о выселении гражданки из принадлежащей ему квартиры. Другим своим «должникам» он пригрозил судом о взыскании компенсации расходов на судебные издержки. Пока правоохранительные органы никак не реагируют на действия Шевченко, он продолжает звонить своим клиентам и устраивать воспитательные беседы. Владелец конторы не явился ни на одно судебное заседание. Вместо него ходит представитель, расходы на которого он собирается потом покрыть за счет нового иска против пострадавших.
Согласно оценке экспертов проекта «За права заемщиков» «Общероссийского народного фронта», аналогичные договоры заключили около сотни человек. Шевченко действовал не как руководитель микрофинансовой организации. Он организовал ООО, которое выдает гражданам займы под залог квартиры. Законодательство, как ни странно, не запрещает гражданам выступать в роли заемщика. Объявления предоставлении таких кредитов регулярно печатают в районных и городских газетах. Трудно не заметить их на каждом столбе.
Важно отметить и то, что конторы, выдающие займы, не являются микрофинансовыми организациями. Они ведут свою деятельность без какой бы то ни было лицензии. Это не противоречит закону.
«Чтобы заниматься микрофинансовой деятельностью, нужно предоставить кучу информации, выполнить все требования и попасть в реестр. А чтобы под залог недвижимости выдавать деньги, не нужно ничего. В законе есть пробел: любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель может выдать заем под залог недвижимости», — рассказал в беседе с «Известиями» руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков» Виктор Климов.
Гражданин остается один на один с подобными компаниями. Существует достаточно четко регламентированная процедура с оформлением залога и обеспечением займа. Конторам, работающим без лицензии, эта схема неудобна: они на месте оформляют договор купли-продажи с правом обратного выкупа. Однако воспользоваться этим правом у должника уже не выйдет.
«Фактически гражданин подписывается под тем, что отдает жилье под сумму, явно не соответствующую его стоимости. Приходит занять 300 тыс. рублей. Ему одобряют кредит, но говорят, что, из-за того что сумма большая, нужен залог. Оформляют договор купли-продажи, например, на 2 млн. Как будто бы гражданин продал квартиру. Разумеется, никаких 2 млн он не получает. Ему дают договор, по которому компания якобы обратно продает ему жилье за 500 тыс. рублей. В тот момент, когда гражданин понимает, что с недвижимостью что-то не так, ему объясняют, что жилье продано, а второй договор уже не имеет юридической силы», — поясняет эксперт проекта ОНФ.
Румпельштильцхен наших дней
Самое простое, что можно сделать в ситуации, связанной с квартирными мошенниками, — свалить всю вину на человека, который недостаточно внимательно читал договор. Но остаться в дураках могут и подкованные граждане — аферы проворачивают профессиональные юристы. Подобно злобному волшебнику Румпельштильцхену из сказки Братьев Гримм, они скрупулезно прописывают в договоре мельчайшие детали, чтобы невозможно было заметить обман и оспорить сделку. Единственный выход — идти в суд, но в подавляющем большинстве случаев судьи встают не на сторону потерпевших.
«Это не столько правовая неграмотность населения, сколько правовой нигилизм. Приходя в такую контору, человек прекрасно понимает, что стоимость квартиры гораздо больше суммы, которые он берет в долг. Ему делают предложение по займу, которое в целом в его интересах, и объясняют: «Не нужна нам сто лет ваша квартира, нам надо, чтобы вы деньги вернули». У человека появляется уверенность: что бы он ни подписал, государство его защитит. Раз контору не закрывают — значит, всё законно. А продажа квартиры за 300 тыс. рублей не похожа на законную сделку. Подписание таких бумаг подпитывает вера в то, что кто-то потом будет отстаивать ваши интересы. Это жуткое заблуждение», — добавил Климов.
Результат этой неграмотности — огромный долг и подаренная мошенникам квартира. В случае москвички Юлии Каплун юристы «Центра займов 365» объяснили каждому взрослому члену семьи, что для получения кредита нужно написать согласие. Этот документ буквально означал, что люди понимают, что у них заберут квартиру. Деньги собирали на лечение тяжелобольной родственницы. Несколько раз бумаги приходилось переподписывать, а копии новых документов оставались только у сотрудников организации. После просрочки платежа мать троих детей получила акт о выселении из единственного жилья. История семьи Каплун так и осталась бы одной из сотни трагических, если бы в дело не вмешался лично глава Следственного комитета Александр Бастрыкин.
«Правоохранители с трудом готовы разбираться в этих проблемах: какая ни была бы странная схема заключения сделки, всё решает подпись. Советуют сразу идти в суд», — отметил Климов.
Вопрос о запрете деятельности таких организаций уже не раз поднимался на совещаниях с представителями Банка России. Началась подготовка законопроекта, который запретит нерегулируемым участникам рынка заниматься займами под залог собственности.
«Нужно как можно скорее закрыть эту дырку в заборе. Эти конторы не являются коллекторами или финансовыми организациями. Это в чистом виде юридические конторы, которые занимаются опутыванием населения. Для того чтобы выдать 10 тыс. рублей, вам нужно соответствовать требованиям микрофинансовых организаций. Подчеркну, они могут быть и микрофинансовыми в принципе, но так сложнее», — резюмировал руководитель проекта «За права заемщиков».